점포 리스 계약 및 주의점 ①

Q: 카페를 시작함에 있어서, 점포를 빌리게 되었습니다. 리스 계약을 맺을 때에는 어떤 점을 주의 하면 될까요?(30대 남성=음식점 근무) 

A: 카페를 운영하는데 있어서 점포의 리스가 가장 중요하다고 해도 과언이 아닙니다. 임대기간, 임대료, 임대료의 재검토 조건, 은행 보증, 공익비의 부담, 영업일이나 영업시간의 지정, 점포내의 기구비품의 수선 의무 등 기본적인 사항에 대해 주의할 필요가 있는 것은 물론, 리스계약서에는 그 밖에도 많아, 집주인에게 유리한 조건이 부과되고 있습니다. 

집주인과 다양한 조건에 대해 협상하는 데 가장 좋은 타이밍은 리스 계약의 초안이 발행되기 전입니다. 따라서 이 시점에 경험이 있는 변호사 등 전문가에게 상담하고 다양한 조언을 받아 기본 조건에 대해 집주인과 협상하는 것이 좋다고 생각합니다. 

리스체결 전 체크리스트  

• 소유자 및 물건에 등기상의 문제가 없는지 확인 
• 카페를 운영할 수 있는 개발허가가 관공서에서 내려졌는지 확인 
• 화장실, 에어컨, 냉장고, 스토브, 그리스 트랩 등 중요한 것에 대해서는 문제가 없는지 업자에게 검사 
• 기구비품을 받는 경우에는 소유권의 확인 (경우에 따라서는 리스되어 있거나, 저당권이 설정되어 있을 가능성도 있음) 
• 점포를 수리하는 경우에는 집주인과 사전 합의를 해 두어야 함 

기존의 비즈니스를 구입하는 경우에는 매출과 함께 상술한 바와 같은 조사를 하고 구입가격이 적정한지 판단하면 좋습니다. 

은행 보증  

상업적인 물건을 임대하는 경우 집주인은 거의 예외 없이 몇 개월 치의 임대료 액수의 은행보증을 필요로 합니다. 은행 보증이란, 점자가 지불 불능이 된 경우에, 은행이 점자를 대신해 합의된 만큼의 임대료를 집주인에게 지불하는 것입니다. 은행은 그 보증을 내는데 있어서, 점자가 동액의 정기 예금을 담보로 해 설정하는 것을 통상 필요로 합니다. 따라서, 리스기간중, 그 정기 예금은 동결되게 됩니다. 

임대 기간 

리스기간이 종료된 후, 이 리스를 갱신할지, 또 갱신 후의 임대료를 얼마로 할지는 집주인의 자유재량에 달려 있습니다.  번성점의 경우에는 새로운 리스계약을 체결하는 데 있어 집주인이 눈치를 보고 임대료를 비싸게 설정하는 것도 충분히 고려할 수 있습니다. 또, 제삼자가, 점포에 대해 고액의 임대료를 집주인에게 제시해, 그 장사를 빼앗으려고 하는 경우도 있습니다. 이 경우, 제삼자가 제시한 임대료가, 새로운 임대료가 될 수 있습니다. 

리스기간이 꼭 길어야 하는 것도 아닙니다. "겨우 리스가 끝나 가게를 접는다" 라고 안심하고 있는 세입자도 있습니다. 이 리스 기간 연장 옵션권이라는 것이 세입자에게 주어지는 계약도 많이 볼 수 있습니다. 리스계약은 천차만별이므로 상기 외에도 주의해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 각각의 비즈니스상의 요구도 있을 것이므로, 리스 계약 전에 변호사에게 상담해 보는 것을 추천합니다.