문제가 있는 부동산을 구입한 경우 계약 취소가 가능한가요?

Q: 최근 부동산 중개인을 통해서 아파트를 구입했습니다. 그런데 이 집에서 약 1년 전에 살인사건이 있었다는 것을 계약을 하고 나서야 알았습니다. 아무래도 꺼림칙해서 이 집에서 살고 싶지 않은데, 이 부동산 구입을 취소할 수 있을까요?

A: 원칙적으로 구매자는 어떤 물건을 구입하기 전에 스스로 물건의 결함 유무를 조사할 의무가 있습니다.(이를 호주에서는 'Caveat Emptor'라고 합니다) 

하지만 이 사례처럼 부동산을 부동산 중개인을 통해 구입하는 경우에는 구매자를 보호하는 법률이 따로 존재합니다. 예를 들어, NSW주의 Property, Stock and Business Agents Act 2002의 52조는 부동산 중개인이 해당 부동산에 "결함"이 있음을 알고 있었음에도 불구하고 그것에 대해서 고지하지 않은 채 매매 계약을 맺는 일을 금지하고 있습니다. 또 소비자보호법(Australian Consumer Law)에도 비슷한 내용의 조항이 있습니다. (제18조)

여기서 중요한 점은, 그 '결함'이 어떠한 것이냐는 점입니다. 법에 따르면 부동산의 '결함'은, '일반적으로 부동산 구입을 결정하는데 있어 중요한 판단 기준이 될 수 있는 것'이라고 되어 있습니다. 이러한 결함에는 "정신적인 오점(Psychological Stigma)도 포함"되며, 그 아파트의 방에서 중대한 범죄가 행해진 경우 등이 "정신적인 오점에 해당된다"라고 NSW Fair Trading에 명시되어 있습니다.

이번 사례처럼 구입 후 해당 부동산이 '결함있는 물건"으로 밝혀질 경우, 이 부동산 구입을 무효화하고 지불 금액 전액을 돌려받는 것은 원칙적으로 불가능할 것입니다. 그러나 소비자보호법에 의거해 배상을 요구하며 소송을 제기할 수는 있습니다(제236조). 이 부동산의 결함이 공개되었을 때를 기준으로 한 시장 가치와 구매자가 실제로 아파트를 구입할 때 지불한 가격의 차액이 바로 이 배상액으로 정해집니다. 예컨대 1년 전의 살인 사건으로 인한 "정신적 오점"을 고려했을 때 해당 부동산의 시장가치가 60만불이라고 가정하고, 이번 사례의 고객이 75만불을 지불했다면 그 차액인 15만불 배상을 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 이 고객이 이 아파트를 60만불에 구입했다면 배상을 요구할 수 없습니다.

이러한 계약 무효 문제와 별도로, 부동산 중개인이 살인 사건이 일어난 사실을 알고 있으면서 이를 구매자에게 알리지 않았다면 이 부동산 중개인은 법에 의해 처벌받을 수 있습니다. (위 부동산업자에 관한 법률 52조 1항)