オーストラリアで家を買う
Q：ようやく永住権も取れ、今度一軒家の購入を考えています。銀行にローンを組む話をしに行ったところ、不動産購入には弁護士が必要になると言われました。不動産購入のためになぜ弁護士が必要になるのですか？
A：オーストラリアで不動産を売買する際の契約書は、日本のそれと比べて一般的に大変専門的で複雑です。契約書に付随する書類の量も膨大です。土地を購入する場合、その土地の登記人の確認、担保の有無、その土地に対する制限（Covenantsやゾーニング等）、上下水道の接続、法律上必要である認可が取れているか、等々を確認する必要があります。そのためには、やはり弁護士の専門知識が必要になります。通常プリントされた標準的な売買契約書を使います。一般的に売買契約書は売り主有利に作成されていますので、個々の重要と思われる条件についても、アドバイスを受けるのが良いと思います。それに加え、契約書には特別条項（Special conditions）といったものが設けられています。これら特別条項はその個々の取り決めに特化した条項であり、その妥当性の確認が大変重要になります。
合意できない条件については弁護士が交渉を代行します。
売買契約書にサインをした後も、決済（売買代金の支払いと鍵の受け渡し）までの間に、様々な手続きが生じます。例えば、土地登記・印紙税支払いの準備をしたり、決済日に向けて銀行との間でローンや担保設定に関する書類を整えたり、決済当日に売手に支払う金額の計算をしたり…これらの作業も弁護士が行います。特に重要な役割は、決済代金の支払いの後の正確な所有権の移転の確認です。
万が一、買手側の理由（銀行による手続きの遅れも含む）で決済が決済日に行われなかった場合、未払いの決済代金に対し、決済日からその支払いが行われるまでの間、延滞罰則金が課される事になります。しかし弁護士を立てることにより、売手及び銀行との連絡を密に取り、そうしたリスクを最小限に抑えることができます。
また、近年は決済手続きや土地登記は原則的にオンラインで行われるようになっており、このオンライン手続きは弁護士に依頼する必要があるでしょう。
一般人にとって、不動産は人生の中で最も高価な買い物です。従って、専門家を立てることにより、安全かつ安心な不動産購入を行ってください。費用もそれほど高額ではありません。
Key Contacts
上田大介
弁護士
林由紀夫
パートナー弁護士
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2025年12月4日
不動産購入時に注意すべき「土地利用制限」Restriction on Use
土地や住宅を購入する際、登記上に記載されている「土地利用制限」（Restriction on Use）に注意する必要があります。これらは、購入後の利用や将来の売却に大きな影響を及ぼす可能性があります。 「土地利用制限」とは？ 「土地利用制限」とは、土地の使い方を制限する規則のことです。例えば、「特定の建材しか使用できない」「建物の高さやデザインに制限がある」「商業利用を禁止する」「どのような建物を建てられるか」「樹木の伐採禁止」といった基準が設けられ、分譲地全体の品質・景観・資産価値を守る役割を果たしています。 設定するのは主に開発業者や自治体（カウンシル）です。開発業者は分譲地の価値維持を目的に、自治体は都市計画や環境整備の一環として設定する場合があります。 違反した場合のリスク（NSW州での取り扱い） 「土地利用制限」に違反したからといってすぐにトラブルになるとは限りませんが、NSW州では、土地に付帯する制限に違反する行為を行うと、以下のようなリスクが発生し、深刻な問題につながる可能性があります。 • 自治体からの差止命令・是正命令 • 開発申請の拒否・証明書発行の拒否・建築の不許可 • 違反建築物の撤去命令 • 損害賠償請求 • 近隣の住人からの法的措置 • 売却時の困難（買主側の弁護士が違反を発見すると、購入希望者が契約を撤回する、大幅な価格交渉を受ける、売主に補償や是正義務を負わせる要求をされるといったような不利益が生じる可能性があります。） 「土地利用制限」は、その土地の承継人にも全面的に引き継がれる義務です。例えば、前の所有者が保護された樹木を伐採して違反した場合でも、現所有者はその是正責任を負い、再植樹や環境補償措置を命じられるリスクがあります。違反状態が未解消のままであれば、上記のような実務的リスクが極めて大きくなります。現所有者は過去の違反行為そのものについては責任を負いませんが、土地が制限に適合した状態に戻るまでの是正義務を免れることはできません。 弁護士に相談する重要性 「土地利用制限」は、不動産購入後の生活や投資に直結する重要な要素です。同制限の条件は複雑で不明瞭な場合が少なくありません。専門的な知識がなければ正確に理解するのは困難です。購入前に弁護士が確認すれば、既存の建物が制限に違反していないかをチェックでき、将来的なリスクを避けることが可能です。知らずに違反してしまうと、思わぬ損失やトラブルを招きかねません。購入・売却を検討される際は、必ず専門家にご相談ください。 当事務所では、NSW、QLD、VICの不動産取引に関する豊富な経験を持つ弁護士が、契約内容や制限条項の確認、将来的なリスクの回避について丁寧にサポートいたします。初回相談のご予約や詳細については、お電話またはメールにてお気軽にお問い合わせください。
商業・住宅用不動産の売却・購入,商業·小売物件賃貸リース,不動産開発,抵当権（不動産ローン）,FIRB、印紙税、土地税、GSTに関するアドバイス
2025年10月2日
NEW First Home Buyers 5% Deposit Scheme Goes Live!
2025年10月1日より新しいFirst Home Buyer向けの新制度がスタートしました！ - 頭金5％でLMI不要（Single Parentの場合は頭金2％でLMI不要） - 所得制限なし - 2025/26年度からは利用枠の制限なし 詳細は新しい「First Home Buyers」ウェブサイトをご確認ください： https://firsthomebuyers.gov.au/ この制度を利用することで、住宅ローン保険（LMI）費用として 15,000ドルから20,000ドル を節約できます。 オーストラリア国民か永住権保持者のみ申請可 決済日（もしくは、居住許可が下りた日から6か月以内に）から6か月以内に購入した物件に入居し、ローンの返済が終わるまで同物件に居住し続けること 中古物件、新築、House & Land Package、Off the Planの物件に適用 週により購入物件の上限が設けられています。（例：NSW Capital City & Reginal Centres: $1.5MIL / その他の地域800k, VIC Capital City & Regional Centers: $950k / その他の地域：$650k, QLD Capital City & Regional Centres: $1MIL / その他の地域：$600k） 条件を満たしていればRefinance可） 詳しくは以下のリンクをご参照ください。 https://firsthomebuyers.gov.au/australian-government-5-percent-deposit-scheme
商業・住宅用不動産の売却・購入
2023年9月28日
オーストラリアにおける不動産の所有形態 ― 不動産の共同名義について
Q：夫と共同名義でVaucluseにある5ベッドルーム、5バスルームの2階建てプール付き、海の見える一軒家（購入価格26ミリオン）を購入しようと考えています。不動産の共同名義には2種類あるので、1つ選ばないといけないという話を聞きました。どういう種類があるのか、またその違いを教えて下さい。突然100億円近いお金を相続したもので、色々な事に対して知識がありません。先生、これからも色々相談にのってください。 A：不動産を2人あるいはそれ以上で所有する場合、その共同の所有権の持ち方には、「Joint Tenancy（合有不動産権）」あるいは「Tenancy in Common（共有不動産権）」があります。 Tenancy in Commonは、その持分を、例えば「太郎40％：花子60％」などのように明記した登記ができます。それぞれの所有者はその比率に従ってその物件の権利を有することになります。また、理論上、それぞれの共同所有者は手続きを踏むことによりその持分を別々に他者に売却することもできます。つまりTenancy in Commonにおける共同所有者は、その持ち分比率に応じ独立した権利をその不動産に対し有するという事です。例えば、Tenancy in Commonの所有者が他界された場合、その方の持ち分だけが相続の対象となります。これは日本にもある所有権形態です。 それに対してJoint Tenancyは、日本の方にとって恐らくなじみの薄い所有権形態だと思われます。Joint Tenancyにおいては、共同所有者一人一人につき持ち分比率が特定されていません。従い、Tenancy in Commonとは違い、共同名義人はその不動産に対し独立した権利は有しません。つまり「自分の持分だけを他者に譲渡・売却する」ということはできません。その代わりJoint Tenancyにおいては、 “Survivorship（生存者財産権）” という権利が存在します。例えば、その所有者のうちの一人が死亡した場合、その方の所有権を、他の所有者が自動的に引き継げる事になります。つまりそのような場合、譲渡・相続のような手続きを取ることなく、死亡した所有者の所有権が消滅し、自動的に生存している名義人の所有になるという事です。Joint Tenancyは主に夫婦間で不動産を購入する場合によく用いられる所有形態です。土地登記所での名義変更は必要になります。この点、他界された方の死亡証明書と共に簡単な書類を登記所に提出する事で、名義変更は可能となります。 ご家庭の状況によっては、Joint Tenancyを望まないケースもあると思います。例えば再婚で、自分が死亡した際には前の配偶者との間の子にも不動産の一部を相続させたいような場合です。こうしたケースにおいては、Tenancy in Commonでの所有とした上で、適切な形で遺言書を作成することが望ましいです。
契約に関する紛争,商業・住宅用不動産の売却・購入,不動産関連の紛争
2022年4月5日
Considering buying off-the-plan? Purchasers beware.
H & H Lawyers successfully defends a vendor developer against claims brought by the purchaser of an off-the-plan property in the Supreme Court of NSW. While the benefits of buying an off-the-plan property are often highlighted to a purchaser, the decision in Xu v Lindsay Bennelong Developments Pty Limited & Ors [2020] NSWSC 1692 confirmed the importance of having any terms that are “non-negotiable” for the purchaser to be clearly expressed in writing in the contract for sale of land. Facts In this case, the plaintiff was a purchaser of an off-the-plan property.
FIRB、印紙税、土地税、GSTに関するアドバイス
2017年7月1日
Changes Foreign Resident Capital Gains Withholding from 1 July 2017
When a foreign resident sells Australian property over $750,000.00, the purchaser is now required to withhold 12.5% of the purchase price (or cost base) and pay that amount to the Australian Taxation Office (ATO) prior to completion, unless a clearance certificate has been obtained by the vendor from the ATO. On 22 June 2017, the Treasury Laws Amendments (Foreign Residents Capital Gains Withholding Payments) Bill 2017 came into effect which reduced the threshold and increased the rate of the foreign residents capital gains tax withholding. The effect of the legislation is that for any contracts entered into after 1 July 2017: EXAMPLE: If you entered into a contract to buy a property from a foreign resident for $850,000 and you are not provided with a clearance certificate from the ATO by the vendor before settlement, you will now be required to withhold $106,250 from the purchase and remit that sum to the ATO.
商業・住宅用不動産の売却・購入
2016年10月25日
不動産購入 ― 瑕疵物件、購入後キャンセル出来るか
Q1：最近、不動産業者を通じてアパートの一室を購入しました。買った後になって、この部屋で1年前に強盗殺人があったという事がわかりました。気味が悪くて、とてもじゃないけど住めません。この不動産購入をキャンセルする事はできますか？ A1：日本で言うところの瑕疵物件ですね。オーストラリアにおいても、こうした「訳アリ」の物件の売買に関する法律が幾つかあります。まず、基本的には、物件の売買に関して買い手は、自己の責任において、物件購入前にこうした瑕疵の有無を調査する事が求められます（これを「Caveat Emptor」と言います）。 しかし今回のように、不動産を不動産業者を通じて購入する場合については、不動産の買い手を保護するための法律が別に存在します。例えばNSW州のProperty, Stock and Business Agents Act 2002の52条は、不動産業者がその物件に「瑕疵」があると知っていたにも関わらず、それについて黙ったまま物件の売買契約を結ぶ事を禁じています。また、消費者保護法（Australian Consumer Law）にも、似たような条項があります（第18条）。 「瑕疵」とはどの様なものかというと、「一般的な不動産購入者にとって、その不動産の購入をするか否かの重要な判断基準になり得るもの」とされています。こういった瑕疵には“精神的な汚点（Psychological Stigma）も含まれる”とされており、NSW Fair Tradingによれば、そのアパートの部屋で重大な犯罪が行われた場合などが“精神的な汚点に相当する”とされています。 今回の相談のように、購入後その不動産が「訳アリ」であると発覚した場合、この不動産購入を白紙に戻し、購入金額の全額返還を求めるというのは原則的にできないでしょう。しかし、消費者保護法に基づき賠償を求めて訴えを起こす事は可能です（ 第236条）。賠償額は、この瑕疵が知られていたと仮定した上で予想されるこの物件の市場価格と、購入者が実際に支払った購入価格との差額になります。例えば、1年前の強盗殺人事件による“精神的汚点”の影響を考慮した上で「当該物件の市場価格は600,000ドルである」という査定結果が出たとします。しかし不動産業者がこの瑕疵について黙っていたために相談者は750,000ドルでその物件を購入した場合には、その差額150,000ドルの賠償を求めて訴える事になるでしょう。相談者がこの物件を査定額通りの600,000ドルで購入していた場合には、無論、賠償を求める事は出来ません。また、こうした賠償・契約無効の問題とは別に、この不動産会社が前の居住者の強盗殺人の事実を知っていた上で、これを購入者に知らせなかった場合は、不動産業者は罰せられる事があります（上記不動産業者に関する法律52条1項）。