호주에서 가게나 사무실 임대 시 알아야 할 사항

홍경일 11 Mar 2026

사업을 운영하기 위해 가게나 사무실을 임대하는 것은 사업 성패에 직결되는 중요한 결정입니다. 호주의 상업용 임대차(Commercial Lease)는 주거용 임대와 달리 세입자 보호 규정이 상대적으로 약하고, 계약 조건이 훨씬 복잡합니다. 임대 계약은 일반적으로 수년간 지속되며, 중도 해지 시 막대한 비용이 발생할 수 있으므로 계약 전에 모든 조항을 꼼꼼히 검토하고 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다.

1. 소매 임대법 (Retail Leases Act)의 적용

NSW주에서는 Retail Leases Act 1994가 특정 유형의 상업용 임대에 적용되어 세입자에게 강화된 법적 보호를 제공합니다. 이 법은 주로 쇼핑센터 내 소매점, 소매업종으로 사용되는 1,000㎡ 미만의 독립 점포에 적용됩니다. 적용 여부는 임대 공간의 사용 목적과 면적에 따라 결정되며, 일부 업종(은행, 법률사무소 등)은 제외됩니다.

소매 임대법이 적용되면 임대인은 계약 체결 최소 7일 전에 공개문서(Disclosure Statement)를 세입자에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 임대료, 아웃고잉, 초기 입주 비용, 수리∙유지 보수 의무, 옵션 조건 등 중요한 정보가 포함됩니다. 공개문서를 받지 못했거나 허위 정보가 있으면 계약을 취소할 수 있는 권리가 발생할 수 있습니다.

소매 임대법은 또한 임대료 검토(Rent Review)에 대한 규정, 분쟁 해결을 위한 중재 절차, 임대인의 일방적인 철거 또는 재개발 제한 등을 규정합니다. 따라서 임대차 계약 체결 전 해당 임대가 소매 임대법의 적용을 받는지 반드시 확인하시기 바랍니다.

2. 임대차 계약서의 핵심 조항

임대 기간(Term)은 계약의 가장 기본적인 요소입니다. 실무에서는 통상 3년에서 5년의 기간이 일반적이며, 옵션 기간을 포함하면 총 기간이 길어질 수 있습니다. 임대 기간이 지나치게 짧으면 사업의 안정성이 떨어지고, 반대로 너무 길면 상황 변화에 따른 유연한 대처가 어려워질 수 있습니다. 새로운 사업을 시작하는 경우 처음에는 짧은 기간으로 시작하고 옵션으로 연장하는 것이 안전할 수 있습니다.

허용된 사용 용도(Permitted Use)는 해당 공간에서 어떤 사업을 운영할 수 있는지를 규정합니다. 사용 용도가 너무 좁게 정의되면 사업 변경이나 전대(sublease)진행 시 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 허용된 사용 용도가 해당 구역의 용도지역(Zoning) 규정과 일치하는지 확인해야 합니다. 용도지역에서 허용되지 않는 사업은 계약서에 명시되어 있어도 운영할 수 없습니다.

수리 및 유지보수 의무(Repair and Maintenance Obligations)는 누가 무엇을 수리하고 유지할 책임이 있는지를 규정합니다. 일반적으로 구조적 수리(지붕, 외벽, 기초 등)는 임대인 책임이고, 내부 수리와 일상적 유지보수는 세입자 책임입니다. 그러나 계약서에 따라 책임 범위가 달라질 수 있으므로 이를 정확히 확인해야 하며, 특히 노후 건물의 경우 숨겨진 예상치 못한 하자나 대규모 수리 비용이 발생할 수 있어 사전에 리스크를 점검하는 것이 중요합니다.

3. 임대료와 아웃고잉

상업용 임대료는 일반적으로 연간 금액으로 표시되며, 월별 또는 분기별로 선불 납부합니다. 임대료에 GST가 부가되는지 확인하시길 바랍니다. 대부분의 상업용 임대료에는 GST가 별도로 부가되므로 예산 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 임대료 외에 아웃고잉(Outgoings)이라는 추가 비용을 부담해야 하는 경우가 많습니다.

아웃고잉에는 일반적으로 부동산세(Council Rates), 수도세(Water Rates), 토지세(Land Tax) 일부, 건물 보험료, 공용 구역 유지관리비, 청소비, 보안비, 관리비(쇼핑센터의 경우) 등이 포함됩니다. 어떤 아웃고잉이 포함되는지, 아웃고잉의 상한이 있는지, 아웃고잉 정산 및 감사 권리가 있는지 계약서에서 명확히 확인하시길 바랍니다. 예상치 못한 아웃고잉 증가는 사업 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

임대료 인상(Rent Review) 조항도 중요합니다. 일반적인 방식으로는 CPI(소비자물가지수) 연동 인상, 고정 비율 인상(예: 연 4%), 시장 임대료 재평가(Market Review)가 있습니다. CPI 연동이나 고정 비율 방식은 임대료 인상폭이 어느 정도 예측 가능하지만, 시장 임대료 재평가 방식은 당시 시장 상황을 기준으로 임대료가 결정되기 때문에, 경기 및 상권 변화에 따라 임대료의 급격한 인상이 있을 수 있습니다. 특히 시장 임대료 재평가 조항에 '래칫 조항(Ratchet Clause)'이 있으면 시장 임대료가 하락하더라도 임대료가 감소하지 않으므로 주의가 필요합니다.

4. 보증금과 은행 보증

상업용 임대에서는 일반적으로 3개월에서 6개월치 임대료와 아웃고잉에 해당하는 보증(Security)을 요구합니다. 현금 보증금(Cash Bond)의 경우 해당 금액을 신탁 계좌에 예치합니다. 은행 보증(Bank Guarantee)의 경우 은행이 임대인에게 세입자의 의무 이행을 보증하며, 은행에 해당 금액을 담보로 제공하거나 신용 한도를 설정해야 합니다.

은행 보증은 현금 흐름(Cash Flow)에 부담이 될 수 있습니다. 담보로 묶인 예치금은 임대 기간 내내 사업 자금으로 활용할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 일부 세입자는 보험 보증(Insurance Bond)을 대안으로 사용하기도 합니다.

보증의 반환 조건을 명확히 확인하시길 바랍니다. 일반적으로 임대 종료 후 모든 의무를 이행하고 원상복구를 완료해야 보증이 반환됩니다. 분쟁이 있을 경우 보증 반환이 지연될 수 있으므로, 반환 절차와 기한을 계약서에 명시하는 것이 바람직합니다.

5. 개인보증 (Personal Guarantee)

상업용 임대에서 임대인이 세입자 회사의 이사나 주주에게 개인보증(Personal Guarantee)을 요구하는 경우가 매우 흔합니다. 개인보증이란 회사가 임대차 계약상 의무를 이행하지 못할 경우, 보증인이 개인적으로 그 의무를 이행하겠다는 약정입니다. 이는 회사의 유한책임 구조에 의해 보호되는 범위를 실질적으로 제한하고, 보증인의 개인 자산을 직접적인 책임 범위에 포함시키는 중대한 약정이므로, 서명 전에 그 의미와 범위를 정확히 이해해야 합니다.

개인보증의 범위는 계약서에 따라 다양합니다. 일부 보증은 임대료와 아웃고잉 미납에만 적용되지만, 다른 보증은 원상복구 비용, 손해배상, 조기 해지 시 남은 임대 기간의 임대료 전액 등 임대차 계약상 모든 의무에 적용될 수 있습니다. 최악의 경우 사업이 실패하여 회사가 청산되더라도 보증인은 수년치 임대료와 원상복구 비용을 개인적으로 부담해야 할 수 있습니다.

개인보증 협상 시 고려할 사항들이 있습니다. 첫째, 보증 금액의 상한(Cap)을 설정하는 것입니다. 예를 들어, 보증 책임을 12개월치 임대료로 제한하는 협상을 시도할 수 있습니다. 둘째, 보증 기간을 제한하는 것입니다. 임대 기간 전체가 아닌 처음 2-3년으로 보증 기간을 한정하거나, 일정 기간 임대료를 정상 납부하면 보증이 해제되는 조건(예: 'Sunset Clause')을 협상할 수 있습니다. 셋째, 공동 보증인이 있는 경우 연대책임(Joint and Several Liability)인지 분할책임인지 확인해야 합니다. 연대책임의 경우 임대인은 한 보증인에게 전액을 청구할 수 있습니다.

임대차를 양도(Assignment)할 때 개인보증의 처리도 중요합니다. 실무에서는 임대차를 양도하더라도 원래 보증인이 양도 후에도 계속 책임을 지도록 규정하는 경우가 적지 않습니다. 사업을 매각하면서 임대차를 양도할 때는 반드시 기존 개인보증의 해제(Release)를 조건으로 해야 합니다. 그렇지 않으면 더 이상 관여하지 않는 사업의 임대료에 대해 계속 책임을 질 수 있습니다.

개인보증에 서명하기 전에 반드시 변호사의 조언을 받으시길 바랍니다. 보증의 범위와 리스크를 정확히 이해하고, 가능한 범위에서 보증 조건을 협상하는 것이 중요합니다. 특히 사업 초기 단계에서는 사업 실패의 가능성을 고려하여 개인 자산 보호 관점에서 보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

6. 인테리어 공사와 원상복구

대부분의 상업용 공간은 'Cold Shell' 또는 'Warm Shell' 상태로 임대됩니다. 세입자가 자신의 사업에 맞게 인테리어 공사(Fit-out)를 해야 합니다. 모든 공사는 임대인의 서면 승인을 받아야 하며, 공사 도면, 사양서, 시공업체 정보 등을 제출해야 할 수 있습니다. 또한, 지방정부의 건축 허가(Development Approval, Building Approval)가 필요할 수 있습니다.

원상복구(Make Good) 의무는 임대 종료 시 세입자가 공간을 어떤 상태로 반환해야 하는지를 규정합니다. 일반적으로 계약서에서 세입자가 설치한 모든 인테리어를 철거하고 원래 상태로 복구하도록 요구합니다. 이 비용은 수만 달러에서 수십만 달러에 이를 수 있으므로, 임대 종료 시 예상치 못한 큰 비용이 될 수 있습니다.

계약 협상 시 원상복구 범위를 최소화하거나, 임대인이 인테리어를 그대로 인수하도록 협상하는 방안이 실무적으로 매우 중요합니다. 동시에 예상 원상복구 비용을 미리 추정하여 사업 계획 및 비용 구조에 반영할 필요가 있습니다.

7. 옵션, 양도, 전대

옵션 기간(Option to Renew)은 초기 임대 기간이 끝난 후 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 옵션을 행사하려면 일반적으로 옵션 기간 시작 6개월에서 12개월 전에 서면으로 통지해야 합니다. 이 기한을 도과하면 옵션권을 상실하므로 일정관리가 필수적입니다. 또한 옵션 행사 후 적용되는 임대료가 시장 임대료인지, 고정 인상 방식인지도 비용 예측 측면에서 반드시 확인해야 할 중요한 협상 포인트입니다.

양도(Assignment)는 임대 계약상의 모든 권리와 의무를 제3자에게 이전하는 것입니다. 사업을 매각할 때 임대차를 함께 양도해야 하는 경우가 많습니다. 대부분의 계약에서 양도에는 임대인의 동의가 필요하며, 소매 임대법이 적용되는 경우 임대인은 합리적인 사유 없이 동의를 거부할 수 없습니다.

전대(Sublease)는 세입자가 공간의 일부 또는 전부를 제3자에게 다시 임대하는 것입니다. 양도와 마찬가지로 임대인의 동의가 필요합니다. 전대의 경우 원 세입자는 임대인에 대한 의무에서 벗어나지 않으므로, 전차인이 의무를 불이행하면 원 세입자가 책임을 부담할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

8. 분쟁 발생 시 해결 방법

상업용 임대차에서는 임대료 미납, 아웃고잉 정산 문제, 수리 의무 불이행, 원상복구 범위, 보증금 반환 거부, 옵션 행사 등 다양한 원인으로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 분쟁 발생 시 해결 방법으로는 협상, 조정(Mediation), 준사법기관인 Tribunal, 법원(Court) 등 여러 단계로 진행됩니다.

조정 (Mediation)
조정(Mediation)은 중립적인 제3자(조정인, Mediator)가 분쟁 당사자들의 협상을 돕는 절차입니다. 조정인은 판결을 내리지 않고, 당사자들이 스스로 합의에 도달하도록 촉진합니다. 조정의 장점은 비용이 상대적으로 저렴하고, 시간이 적게 걸리며, 비공개로 진행되어 사업 관계를 유지할 수 있다는 것입니다. 또한, 당사자들이 합의 내용을 통제할 수 있습니다.
소매 임대법이 적용되는 임대의 경우, NSW Small Business Commissioner를 통해 무료 또는 저렴한 비용으로 조정 서비스를 받을 수 있습니다. 많은 상업용 임대 계약서에도 분쟁 발생 시 법적 절차 전에 조정을 시도하도록 하는 조항이 포함되어 있습니다. 조정에서 합의가 이루어지면 이를 서면으로 작성하고, 필요시 법적 구속력 있는 계약으로 만들 수 있습니다.

NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)
조정으로 해결되지 않는 경우, 준사법기관인 NSW Civil and Administrative Tribunal(NCAT)에 분쟁을 제기할 수 있습니다. NCAT은 법원보다 비용이 저렴하고 절차가 간소화되어 있으며, 변호사 없이도 당사자가 직접 참여할 수 있도록 설계되었습니다.
소매 임대 분쟁의 경우 NCAT의 Consumer and Commercial Division에서 처리합니다. NCAT에서 다룰 수 있는 분쟁에는 임대료 및 아웃고잉 관련 분쟁, 보증금 반환 분쟁, 수리 및 유지보수 의무 관련 분쟁, 공개문서(Disclosure Statement) 관련 분쟁, 임대 종료 및 원상복구 관련 분쟁 등이 포함됩니다. 다만, 소매 임대법이 적용되지 않는 일반 상업용 임대 분쟁은 NCAT 관할이 제한될 수 있어 사전 확인이 필요합니다.

법원 (Court)
NCAT 관할에 해당하지 않거나 분쟁 금액이 크고 사안이 복잡한 경우에는 법원 절차가 필요할 수 있습니다. NSW에서는 통상 분쟁 금액 규모에 따라 Local Court(일반적으로 $100,000 이하), District Court($100,000 초과 $1,250,000 이하), Supreme Court($1,250,000 초과 또는 복잡한 사안)로 나뉩니다.
법원 절차는 NCAT에 비해 훨씬 형식적이고, 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 변호사 선임이 사실상 필수적이며, 소송 비용은 분쟁 금액에 따라 수만 달러에서 수십만 달러에 이를 수 있습니다. 또한, 패소 시 상대방의 법률 비용 일부를 부담해야 할 수 있습니다.
법원에서는 금전 판결(손해배상, 미납 임대료 등), 특정이행 명령(Specific Performance), 금지명령(Injunction), 계약 해제 등 다양한 구제를 받을 수 있습니다. 그러나 소송은 시간, 비용, 스트레스가 상당하므로, 가능하면 협상이나 조정을 통해 해결하는 것이 보다 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

분쟁 예방이 최선
분쟁이 발생한 후 해결하는 것보다 분쟁을 예방하는 것이 훨씬 효과적입니다. 이를 위해 계약 체결 전 모든 조항을 명확히 이해하고, 모호한 부분은 협상하여 명확히 해야 합니다. 모든 합의 사항을 서면으로 기록하고, 구두 합의에 의존하지 않아야 하며, 임대료, 아웃고잉 등 지급 기록을 체계적으로 보관할 필요가 있습니다. 문제가 발생하면 지체없이 대화를 통해 조기에 해결책을 모색하여야 하며, 필요한 경우 전문가(변호사, 회계사)의 조언을 구하는 것이 장기적으로 비용을 절감하는 방법입니다.

9. 계약 협상 시 유의사항

상업용 임대차 계약은 상당 부분 협상이 가능합니다. 특히 시장이 세입자에게 유리한 경우(공실률이 높은 경우) 더 나은 조건을 협상할 수 있습니다. 협상할 수 있는 조항으로는 임대료 수준 및 인상 방식, 아웃고잉의 범위와 상한, 보증금 규모 및 개인보증 조건, 원상복구 범위, 옵션 기간 및 조건, Rent-free 기간(인테리어 공사 기간 동안 무상 임대), 인테리어 비용 분담(Landlord's Contribution) 등이 있습니다.

상업용 임대차 계약서에 서명하기 전에 반드시 전문 변호사의 검토를 받으시길 바랍니다. 상업용 임대 계약서는 일반적으로 수십 페이지에 달하며, 전문 용어 및 리스크 조항이 포함되어 있어 변호사 검토를 통해 장기 비용과 위험을 통제하는 것이 중요합니다. 임대차 조검 수년간 사업의 고정 비용과 운영 조건을 결정하므로, 충분한 시간을 들여 검토하고 협상하는 것이 바람직합니다.

[면책공고]
본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.

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호주에서의 채권 추심

채권 추심은 결코 단순한 과정이 아닙니다. 현재의 경제 환경에서 기업과 개인은 미수금 회수에 어려움을 겪는 경우가 빈번합니다. 이는 현금 흐름의 중단과 재정적 압박으로 이어질 수 있습니다. 채권 추심은 흔히 법원 소송과 관련하여 논의되지만, 소송이 항상 첫 번째 또는 가장 적절한 조치는 아닙니다. 정식 법적 절차를 개시하기 전에 다양한 대안적 방법을 먼저 시도할 수 있습니다. 사업주, 계약자 또는 개인 채권자 등 어떠한 입장이든, 호주에서 이용 가능한 채권 추심 절차를 이해하는 것은 가장 효과적인 조치를 결정하는 데 필수적입니다. 아래는 호주 각 주(州)에서 이용 가능한 주요 채권 추심 방법들을 협상 등 비소송적 절차에서부터 법원 집행 절차에 이르기까지 단계별로 정리한 내용입니다. 대체적 분쟁 해결 (Alternative Dispute Resolution) 소송은 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로, 채권자는 일반적으로 우선대체적 분쟁 해결 (ADR) 절차를 검토할 것을 권장합니다. 협상 (negotiation)과 조정(mediation)을 포함한ADR 방식은 채권자와 채무자 간의 구조화된 논의를 수반하며, 흔히 법률 대리인의 도움을 받기도 합니다. 이러한 절차의 목적은 법원에 의존하지 않고 분쟁을 해결하는데 있습니다. ADR은 정식 법원 제도 외부에서 이루어지므로, 엄격한 절차적 규정의 적용을 받지 않습니다. 이를 통해 보다 높은 유연성이 확보되며, 소송을 통해서는 얻기 어려운 실무적이고 상호 수용 가능한 합의에 도달할 수 있습니다. 가장 일반적으로 사용되는 ADR 방법은 다음과 같습니다. 협상 (Negotiation) : 합의된 해결에 도달할 목적으로 당사자 및 법률 대리인 간에 이루어지는 직접적인 논의입니다. 조정 (Mediation) : 독립적인 조정인(mediator)이 논의를 촉진하고 당사자들이 공통 기반을 찾을 수 있도록 지원하되, 당사자들의 판단이나 결정을 강제하지 않는 절차입니다. ADR은 법원 소송보다 완화된 분쟁 해결 방식이지만, 변호사가 개입한다는 것은 채권 회수의 긴급성과 중요성이 높아졌음을 의미하며, 협상이 결렬될 경우 소송 등 추가적인 법적 조치가 취해질 수 있음을 시사합니다. 이러한 특성 떄문에 ADR은 사적 협상과는 달리 일정한 절차적 성격을 가지며 채무자의 입장에서도 법적 비용, 지연이자 부담 및 장기간의 법적 분쟁에 휘말릴 위험을 낮춰줄 수 있다는 점에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 최고장 발송 (Letter of Demand) ADR 절차를 통해 합의에 이르지 못한 경우, 채권자는 통상적으로 최고장(letter of demand)을 발송하는 단계로 진행합니다. 최고장은 미지급 금액을 명확히 기재하고, 지급 기한을 지정하며, 기한 내 변제가 이루어지지 않을 경우 취해질 법적 조치를 통지하는 공식적인 법적 통지서입니다. 이는 일반적으로 채권자가 법적 절차에 착수하기 전, 채무자에게 자발적 이행을 촉구하는 사전 통지의 성격을 갖습니다. 일반적으로 최고장의 작성 및 발송은 법률 전문가에게 의뢰하는 것이 권장됩니다. 체계적으로 작성된 최고장은 채무 변제 가능성을 높일 뿐만 아니라, 향후 법원 절차에서 채권자의 권리를 뒷받침하는 증거로 활용됩니다. 법적 절차의 착수 (Commencing Court Proceedings) 소송 전 단계의 분쟁 해결 시도가 실패하면, 채권자는 법적 절차에 착수할 수 있으며, 이는 관할권을 가진 법원에 소장(claim)을 제출하는 절차를 의미합니다. 호주의 각 주(州)와 준주(準州)는 독자적인 법원 체계를 가지고 있으며, 관할 법원은 일반적으로 청구 금액에 따라 결정됩니다. 다음은 주요 세개 주의 관할권별 청구 가능 금액을 요약한 내용입니다. 뉴사우스웨일스 (New South Wales) $20,000 이하의 청구는 일반적으로 Local Court의 Small Claims Division에서 심리됩니다. $20,000에서 $100,000 사이의 청구는 일반적으로 Local Court의 General Division에서 심리됩니다. $1,250,000 이하의 청구는 일반적으로 District Court에서 심리됩니다. $750,000을 초과하는 청구는 통상 포괄적 민사 관할권을 가진 Supreme Court에 제기할 수 있습니다. District Court와 Supreme Court의 관할권은 일부 중복되나, Supreme Court는 통상 사건의 규모나 사실관계∙법률관계가 더 복잡할수록 또는 법적으로 중요한 쟁점이 관련된 사건을 심리합니다. 빅토리아 (Victoria) $100,000 이하의 청구는 일반적으로 Magistrates’ Court에서 심리됩니다. $100,000을 초과하는 청구는 일반적으로 포괄적 민사 관할권을 가진 County Court에서 심리됩니다. Victoria Supreme Court 역시 폭넓은 민사 관할권을 가지며, 통상적으로 사실관계가 더 복잡하거나 법적 중요성이 있는 사건을 심리합니다. 퀸즐랜드 (Queensland) $150,000 이하의 청구는 일반적으로 Magistrates Court에서 심리됩니다. $150,000에서 $750,000 사이의 청구는 일반적으로 District Court에서 심리됩니다. $750,000을 초과하는 청구는 Supreme Court에 제기할 수 있습니다. 채권자의 청구가 인용될 경우, 법원은 채무자에게 판결금 전액을 지급하도록 명하는 판결을 내립니다. 판결 채무의 집행 (Enforcement of a Judgment Debt) 판결이 선고되면, 채무자에게는 통상적으로 28일의 자발적 채무 이행 기간이 부여됩니다. 채무자가 법원의 판결 명령을 이행하지 않는 경우, 강제 집행 조치가 필요할 수 있습니다. 판결 채무의 집행시효는 각 주의 관할권에 따라 차이가 있으나, 일반적으로 판결 확정일로부터 12년입니다. 예를 들어, 뉴사우스웨일스에서는 Limitation Act 1969 (NSW) 제17조에 따라 판결 채무를 최대 12년까지 집행할 수 있습니다. 호주의 각 주에서 활용되는 다양한 강제집행 수단 가운데, 일반적으로 사용되는 방법은 다음과 같습니다. Garnishee Orders (채권 압류 명령): 채권자가 채무자의 급여, 은행 계좌 또는 채무자에게 금전을 지급할 의무가 있는 제3자로부터 판결 채무를 직접 회수할 수 있도록 하는 법원 명령입니다. Writs of Levy of Property (재산 압류 명령): 판결 채무 변제를 위해 채무자의 동산 또는 부동산을 압류하여 강제경매하도록 허가하는 명령입니다. 채권 추심 및 집행 절차는 법적∙절차적 부담이 크고 각 주(州) 및 준주(準州) 별 규정 차이를 고려할 때, 법률 전문가의 조력을 받거나 업무를 위임하는 것이 권장됩니다. H & H Lawyers는 호주 국내 및 국제 채권 추심 분야에서 풍부한 경험을 보유하고 있으며, 필요한 경우 절차에 대한 자문 맟 지원을 제공합니다. 본 기사는 일반적인 정보 제공만을 목적으로 하며, 법률 자문을 구성하지 않습니다. 제공된 정보는 귀하의 구체적인 상황에 맞는 전문적인 법률 자문을 대체하는 것으로 신뢰해서는 안 됩니다. 채권 추심 관련 문제에 대해 도움이 필요하신 경우, H & H Lawyers에 직접 연락해 주시기 바랍니다.

한국, 해외신탁 신고의무 본격 시행 – 2026년 6월 첫 신고 기한 도래

호주에서 트러스트(Trust)를 통해 자산이나 사업을 운영하고 계시다면, 2026년 6월부터 한국 국세청에 해외신탁 관련 신고 대상에 해당하는지 여부를 점검하실 필요가 있습니다. 잘 아시다시피 호주에서 트러스트는 매우 일상적인 제도입니다. 가족 자산 관리, 부동산 보유, 사업 구조 설계 과정에서 트러스트를 활용하는 경우가 흔하며, 이러한 이유로 호주에 거주하거나 호주에 자산을 둔 한국 분들 역시 트러스트 구조를 자연스럽게 받아들여 왔습니다. 그러나 최근 한국은 「국제조세조정에 관한 법률」(이하 “국조법”)을 개정하여, 해당 법의 적용을 받는 거주자 및 내국법인에게 해외신탁 관련 자료제출의무를 부과하였습니다. 이에 따라 개인인 거주자의 경우 2026년 6월 30일까지, 내국법인의 경우에는 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 해외신탁 관련 자료를 제출하여야 합니다. 이로써 한국법에 따른 해외신탁 보고의무가 본격적으로 시행되었고, 호주 트러스트 역시 한국 세법상 더 이상 예외적인 구조로 취급되기 어렵게 되었습니다. 해외신탁 보고의무 도입의 배경과 의미 이번 제도는 형식적인 신고 항목이 하나 추가된 수준에 그치지 않습니다. 한국 국세청은 그동안 해외금융계좌, 해외법인, 해외부동산을 중심으로 역외 자산을 관리해 왔으며, 이번 해외신탁 보고의무는 이러한 관리 체계를 한 단계 더 확장한 것으로 볼 수 있습니다. 해외신탁은 구조가 복잡하고 국가별 제도 차이가 커 과세당국이 해외자산의 실질을 파악하는 데 어려움이 있었던 영역입니다. 다만 최근 국제적으로 해외자산을 보다 투명하게 관리하고 역외탈세를 단계적으로 차단하려는 흐름이 강화되고 있으며, 한국 역시 이러한 흐름에 발맞추어 해외자산의 양성화 및 역외탈세 차단을 목적으로 국조법을 개정하였습니다. 이에 따라 해외신탁에 대한 자료제출의무가 올해부터 본격적으로 시행되고 있습니다. 해외신탁의 범위와 보고 대상 기준 국조법에서 정하고 있는 해외신탁은 특정 국가의 제도에 한정된 개념이 아닙니다. 외국 법령에 따라 설립된 트러스트라 하더라도, 한국 신탁법상 신탁과 기능적으로 유사하다면 해외신탁 신고 대상에 해당하며, 호주의 트러스트 역시 이에 포함됩니다. 특히 호주에서 널리 활용되는 재량신탁(Discretionary Trust)은 수탁자(Trustee)가 신탁재산을 관리하고 수익자(Beneficiary)를 위해 분배를 결정하는 구조라는 점에서 한국 신탁법상 신탁과 본질적으로 유사합니다. 따라서 호주에서 설정된 제도라는 사정만으로 한국 신탁과 본질적으로 다르다고 보아 신고 대상에서 제외되기는 어려울 것으로 보입니다. 실질적 지배·통제 개념의 중요성 해외신탁 보고의무를 판단함에 있어 가장 중요한 기준은 신탁의 형식이 아니라 실질적인 지배·통제 여부입니다. 국조법은 위탁자가 신탁을 해지할 수 있는 권한을 보유하고 있거나, 수익자를 지정·변경할 수 있는 구조이거나, 신탁 종료 시 잔여재산이 위탁자에게 귀속되도록 되어 있는 경우에는 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하고 있는 것으로 판단하고 있습니다.이와 같이 실질적 지배·통제가 인정되는 경우에는 해외신탁에 대한 일회성 보고의무에 그치지 않고, 신탁이 존속하는 동안 매 과세기간마다 자료제출의무가 계속 발생할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 특히 2025년 1월 1일 이후 새롭게 해외신탁을 설정한 경우에는 올해 관련 자료제출의무를 반드시 이행하셔야 하며, 2025년 1월 1일 이전에 설정된 해외신탁이라 하더라도 현재까지 유지되고 있고 위탁자가 실질적인 지배·통제권을 보유하고 있다면 보고의무가 새롭게 발생할 수 있습니다. 해외신탁 미보고 시 발생할 수 있는 법적·세무상 부담 해외신탁 보고의무를 이행하지 않거나 사실과 다르게 신고할 경우, 신탁재산 가액을 기준으로 한 과태료가 부과될 수 있으며, 그 과정에서 과세당국이 신탁 설정 자금의 출처에 대한 소명을 요구할 수도 있습니다. 이는 증여세나 상속세 등 추가적인 세무 검토로 이어질 가능성도 배제하기 어렵습니다. 이러한 점을 종합하면, 해외신탁 보고의무는 단순한 신고 절차가 아니라 해외 자산 구조 전반을 다시 점검하도록 요구하는 제도로 이해하시는 것이 타당합니다. 현재 시점에서 점검해야 할 사항 호주에 트러스트를 보유·운용하고 계신 경우에는 설정 시기와 관계없이 현재의 구조를 한 번 더 점검해 보시는 것이 바람직합니다. 특히 신탁증서(Trust Deed)에 규정된 권한 구조, 실제 자산 운용 방식, 수익 분배 내역 등을 종합적으로 검토할 필요가 있으며, 이는 향후 발생할 수 있는 세무·자산·분쟁 리스크를 사전에 관리하는 과정이 될 수 있습니다. 해외신탁 보고의무의 도입은 한국 과세당국이 해외 트러스트 구조를 보다 적극적인 관리 대상으로 보고 있음을 시사하는 만큼, 한국 세법상 거주자 또는 내국법인이라면 2026년 상반기 이전까지 현재 트러스트가 해외신탁 보고 대상에 해당하는지 여부를 점검하고 필요한 조치를 취하는 것이 권장됩니다. 사후적인 대응보다 지금 시점에서의 선제적 검토가 향후 부담과 불확실성을 크게 줄일 수 있기 때문입니다

호주에서 사업을 시작할 때 놓치면 큰일 나는 법률 이슈들

"호주에서 사업을 하고 싶은데 어떻게 시작해야 할 지 모르겠어요" 홍경일 대표 변호사는 호주에서 처음으로 사업을 시작할 때 꼭 알아야 할 사항에 대해 SBS 라디오에서 인터뷰를 진행하였습니다. 창업 시 변호사 상담이 법적으로 의무는 아니지만, 계약·채무·고용 문제 등 잠재적 리스크를 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 특히 동업이나 확장을 고려한다면 사실상 필수적이라 할 수 있습니다. 사업을 시작할 때는 사업 구조 선택이 중요한데, 개인 사업자(Sole Trader),법인(Company), 그리고 파트너십(Partnership) 세가지 형태의 구조적 차이를 파악한 후 진행해야 합니다. 또한 창업 후 발생할 수 있는 대표적 법적 리스크로는 고객·직원 안전사고, 계약 분쟁, 임대 문제, 세금 미납, 불공정 거래 행위 등이 있으며, 특히 한인 창업자들이 자주 겪는 문제로는 동업자 간 갈등, 임대인과의 분쟁, 직원 임금 문제, 매매 계약 미비 등이 꼽혔습니다. 이러한 문제는 문서화와 법적 검토만으로도 충분히 예방할 수 있습니다. 아울러 유학생이나 워킹홀리데이 비자 등 임시 비자 소지자의 경우 창업이 제한될 수 있으므로, 반드시 사업 시작 전 이민 전문 변호사와 확인이 필요합니다. 호주에서 처음으로 사업을 시작할 때 꼭 알아야 할 사항에 대한 보다 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 SBS호주 X 한국 법률 브릿지를 통해서 확인하실 수 있습니다.

한국 → 호주 송금 시, 꼭 알아둬야 할 사항들

“한국에서 송금한 돈… 그런데 이게 불법이라고요?” 호주 시드니에 거주 중인 영주권자 조나미씨는 최근 뜻밖의 상황에 직면했습니다. 호주 부동산 가격이 날로 오르면서 더이상 집 마련을 늦출 수 없어 아파트를 구매하면서 디파짓(deposit)으로 20만 호주 달러가 필요했지만, 준비된 자금이 부족해 한국에 있는 부모님께 도움을 요청습니다. 부모님은 딸을 돕기 위해 본인 명의의 한국 계좌에서 지인 홍사장의 계좌로 원화를 송금했고, 홍사장은 다시 본인의 호주 계좌에서 조나미에게 호주 달러를 이체했습니다. 겉보기엔 간단하고 효율적인 방식처럼 보였지만, 이 방식은 한국의 외국환거래법에 위반할 수 있으며 향후 조나미씨가 한국으로 돈을 다시 반입하거나, 이 자금의 원천에 대해 설명해야 할 일이 생기면 큰 문제가 될 수 있다는 이야기를 듣게 된 것입니다. 2024년 2월 개정된 외국환거래규정에 따르면, 한국에서 해외로 자금을 송금할 때는 반드시 거주자 또는 비거주자 여부에 따른 송금 절차를 따라야 합니다. 조나미씨처럼 호주 영주권자라도 한국에서 일정 기간 체류했다면 외국환관리법상 ‘거주자’로 분류될 수 있고, 이 경우에는 자산을 해외로 반출하는 데 더 엄격한 요건이 적용됩니다. 특히 비거주자가 국내 재산을 반출하려면 출입국사실증명서, 세무서의 자금출처확인서 등 까다로운 절차를 충족해야 하며, 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 경우에도 단순 송금이 아닌 대여계약서 작성 및 한국은행 신고를 거쳐야 세금 문제를 피할 수 있습니다. 특히 자녀가 호주에 거주하는 비거주자인 경우 일반적인 증여세 공제한도 5천만원이 적용되지 않는 점도 주의하실 필요가 있습니다. 해외에 거주 중인 많은 교민들이 예기치 않은 상황에서 한국에서 송금을 받아야 하는 경우가 많습니다. 그러나 긴급한 상황일수록 법이 정한 절차를 통해 송금받는 것이 중요합니다. 해외송금앱을 통하거나 분할 송금하는 경우에도 일정한 경우 국세청 및 관계 기관에 통보되므로 적법한 절차를 정확히 이해하고 준비하는 것이 장기적으로 가장 안전한 선택입니다. 한국에서 호주로의 해외 송금에 대한 보다 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 SBS 호주 X 한국 법률 브릿지를 통해 확인하실 수 있습니다.

외국인, 기존 주택 구매 금지 [2025년 4월 1일부터 2년간 시행]

지난 2월 16일, 호주 정부는 임시 거주자(유학, 취업 비자 소지자 등)의 호주 내 기존 주택 구매를 전면 금지하는 정책을 발표하였습니다. 해당 정책은 2025년 4월 1일부터 2027년 3월 31일까지 2년간 시행됩니다. 이번 조치는 호주 내 심각한 주택 공급 부족과 급격한 가격 상승 문제를 해결하기 위한 정부의 대응 방안입니다. 기존에는 임시 거주자가 거주 목적으로 기존 주택을 구매할 수 있었으나, 이번 정책 시행으로 인해 임시 거주자 또한 외국인과 동일하게 기존 주택을 구매할 수 없게 되었습니다. 다만, 신규 주택(off-the-plan)이나 상업용 부동산 구매는 여전히 가능하며, FIRB(외국인 투자심의위원회) 승인 및 Foreign Surcharge(외국인 인지세) 등의 기존 규제도 그대로 적용됩니다.호주 정부는 이번정책을2년간시행한후, 외국인의 기존 주택 구매 금지 정책을 연장할지 여부를 결정할계획이며, 이에 따라 외국인의 신규 주택 구매 수요가 더욱 증가할 것으로 예상됩니다. 외국인의 호주 부동산 구매 방안 및 호주 부동산을 통한 증여, 상속 플래닝에 관심이 있으신 분들은 언제든지 저희 법인(admin@hhlaw.com.au)으로 연락 주시기 바랍니다.

호주 부동산, 제대로 알고 계신가요?

우리가 사는 물건 중 가장 비싼 것은 무엇일까요? 바로 ‘집’입니다. 그런데, 가장 큰 자산인 집을 살 때 우리는 가장 감정적으로 결정하기도 합니다. 수십만 불에서 많게는 수백만 불을 투자하는 집을 살 때, 일부는 지역이나 해당 부동산에 대한 충분한 정보를 확인하지 않은 채 단순히 주변인의 조언이나 블로그, 카페 댓글만 믿고 구매를 결정하기도 합니다. 특히, 구매자가 호주에 거주하지 않는 ‘외국인’일 경우에는 현지의 정보를 구하기 어려워 다른 사람의 말에 의존하는 경향이 더 커질 수밖에 없습니다. 그러나 그 정보의 출처와 신뢰도를 먼저 검토해야 하며, 해당 부동산과 이해관계가 없는지를 사전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다. ‘호주 부동산’을 검색해 보면, 유튜브와 포털에 많은 정보가 넘쳐납니다. 물론 신뢰할 만한 정보를 제공하는 경우도 있지만, 특정 지역이나 매물 판매를 목적으로 한 내용도 많습니다. 각자의 이해관계와 상황이 모두 다르기 때문에 해당 정보를 습득하는 자가 이를 잘 취사하여 선별해야 할 것이지만, 안타깝게도 부동산 관련 상담을 하면 잘못된 정보에 근거해 잘못된 선택을 하시는 분들도 종종 계시는 것 같습니다. 예를 들어, 외국인이 호주에서 부동산을 구입할 경우 FIRB(Foreign Investment Review Board, 외국인 투자 심사 위원회)의 승인을 받아야 하며, 특별한 사유가 없는 한 이 심사 신청 비용은 환불되지 않습니다. 그럼에도 일부는 잘못된 정보에 따라 환불이 가능한 것으로 오해하고 구매 절차를 진행하는 경우도 계십니다. 또한 주마다 달리 적용되는 외국인 추가 인지세(Surcharge purchaser duty, NSW 기준)와 관련된 정보 없이 부동산을 구매했다가, 나중에 수만 불의 세금을 추가로 납부하라는 고지서를 받는 사례도 있습니다. 단, 이처럼 특정 비용을 환불받지 못하거나 추가 납부해야 하는 경우가 있더라도, 본인의 자금 상황에 큰 문제가 없다면 이를 감당할 수 있을 것입니다. 그러나, 호주 부동산에 대한 한국의 규제나 양국 간 세금 체계를 제대로 이해하지 못하면 증여나 상속 시 가족 간 분쟁이 생기거나 예상하지 못한 불필요한 지출이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 한국에 거주 중인 부모가 호주에 거주하는 자녀에게 증여나 상속 계획 없이 부동산을 구매할 경우, 외국인으로서 추가 세금 등 비용이 클 수 있기 때문입니다. 한편, 호주는 한국과 달리 다주택자 중과세 제한이 없으며 오히려 Negative Gearing과 같은 부동산 투자 관련 세제 혜택이 많습니다. 이는 호주 정부가 만성적인 주택 공급 부족 문제를 해결하고자 민간의 임대 부동산 투자와 임대시장 확대를 장려하는 정책을 펼치고 있기 때문입니다. 이러한 정책적 배경으로 중국 등 아시아 국가의 투자자들이 호주의 정치적, 경제적, 사회적 안전성뿐만 아니라 근접성 등을 이유로 활발히 투자하고 있으며(2024년 10월 Juwai IQI 보고서), 한국의 투자자도 예외가 아닙니다. 그러나, 제 경험에 비추어 보면 한국의 투자자들은 다소 감정적으로 불확실한 정보에 의존하여 부동산을 구매하는 경향이 있어 보입니다. 따라서 부동산 구매 시, 특히 해외 투자자는 관련 규제와 매물의 정보에 대해 충분히 파악하지 못한 채 투자에 접근하는 것은 예상치 못한 비용과 분쟁을 초래할 수 있습니다. 가장 큰 비용이 들어가는 투자이니만큼, 신중하게 전문가와 사전 상담을 통해 진행하는 것이 바람직할 것입니다.