“영주권만 땄는데, 왜 양도세를 이렇게 많이 내야 하는 거죠?”
호주에서 영주권을 취득하고 안정적인 생활을 시작한 지 5년 된 조나미씨는 최근 한국에 남겨둔 아파트를 매도하고 뜻밖의 양도세 고지서를 받았습니다. 과거 한국에서 거주하던 집이라 당연히 ‘1가구 1주택 비과세’ 대상일 것이라 생각했지만, 이미 한국 세법상 ‘비거주자’로 분류되어 해당 감면 혜택을 받을 수 없었던 것입니다. 한국 국적을 유지하고 있다고 해도, 세법상 거주자 요건은 전혀 다른 기준으로 판단된다는 점을 미처 알지 못한 결과였습니다.
이처럼 영주권이나 시민권을 취득한 교민들께서는 한국에 남겨진 부동산, 연금, 국적 문제를 종합적으로 고려하지 않으면 예기치 않은 세금이나 행정적 불이익을 겪을 수 있습니다. 특히 부동산의 경우, 일반적으로 영주권을 취득한 날로부터 2년 이내에 과거 ‘거주자’ 신분일 때 취득한 부동산을 매각하면, 매각시 ‘비거주자’라고 해도 예외적으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 이 시기를 놓치거나 비거주자가 된 이후 새로 취득한 부동산은 해당되지 않으므로 주의가 필요합니다.
국민연금 일시금 반환 신청도 시한이 중요합니다. 영주권자 또는 시민권자는 각각 취득일로부터 5년 이내에 일시금 반환을 신청해야 하며, 이 기한이 지나면 법적으로 소멸시효가 완성되어 일시금 반환 자체가 불가능해집니다. 특별한 사정이 없는 한, 연금으로만 수령할 수 있게 되며, 그 역시 수령 가능 연령이 될 때까지 기다려야 합니다. 또한 반환 신청을 위해서는 영주권 취득 후 ‘해외이주신고’가 필요한데, 해외이주신고시 향후 한국 건강보험 자격 유지에 제한이 생기므로, 체류 계획과 병행하여 전략적으로 접근하셔야 합니다.
자녀가 함께 호주 시민권을 취득한 경우에는 복수 국적 유지 절차를 고려하실 필요가 있습니다. 15세 이하 자녀가 부모와 함께 시민권을 취득한 경우, 그 날로부터 6개월 이내에 ‘국적보유 신고’를 하지 않으면 한국 국적이 자동 상실될 수 있습니다. 이후 국적보유신고를 한 경우 이후 만 22세 생일 전까지는 ‘외국국적불행사서약’을 통해 복수국적을 유지할 수 있습니다. 특히 남자 자녀의 경우, 병역과 관련하여 만 18세가 되는 해의 3월 31일까지 국적을 선택해야 하며, 이를 어길 경우 병역 기피 문제로 비화될 수 있음을 유념하셔야 할 것입니다.
한국 국적자가 호주 영주권, 시민권 취득시 고려해야 할 부분에 대한 보다 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 SBS 호주X한국 법률 브릿지를 통해서 확인하실 수 있습니다.
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호주에서 클릭 한번으로 한국에 사업열기
시드니에 거주 중인 홍씨는 취미 삼아 시작한 반려동물용 천연 비누의 온라인 판매가 예상외로 한국에서 폭발적인 반응을 얻으면서 본격적으로 사업을 키우게 되었습니다. 홍씨는 블로그와 인스타그램을 통해 한국 소비자와 직접 소통했고, 카카오페이 결제 시스템을 도입해 고객 편의성도 높였습니다. 하지만 사업 확장 1년 만에 한국 국세청과 개인정보보호위원회로부터 관련 신고 누락 및 개인정보 처리 위반에 따른 과태료 통지를 받았습니다. 글로벌 온라인 사업의 매력은 어디서든 고객을 확보할 수 있다는 점이지만, 동시에 고객이 있는 국가의 법률이 따라올 수 있다는 점도 간과해선 안 됩니다. 호주에서 ABN(Australian Business Number)이나 ACN(Australian Company Number)을 등록해 운영하고 있더라도, 한국 소비자를 대상으로 한 마케팅, 전자결제, 서비스 제공이 이루어지고 있다면, 이는 단순한 해외 판매가 아닌 '한국 내 사업'으로 판단될 수 있습니다. 한국의 법률은 일정한 경우 국내 소비자 보호를 목적으로 국외 사업자에게도 적용될 수 있도록 설계되어 있습니다. 특히 전자금융거래법, 정보통신망법, 개인정보보호법은 한국 내 소비자에게 직접 서비스하거나 결제를 받는 경우 적용될 수 있으며, 그 요건도 매우 구체적입니다. 예컨대 한국 도메인을 따로 운영하거나, 네이버·카카오 등 국내 전자결제 대행사를 연동하는 경우에는 한국 내 사업자로 간주될 가능성이 높습니다 또한 개인정보보호법은 해외 사업자에게도 개인정보처리방침을 한국어로 제공할 의무, 개인정보 유출 시 72시간 이내 신고의무, 개인정보 국외이전 요건 충족 등 구체적인 준수사항을 요구합니다. 실제로 최근에는 해외 본사를 둔 기업이 이를 위반해 수억 원의 과징금 처분을 받는 사례도 발생하고 있습니다. 특히 서버가 해외에 위치하더라도 한국 소비자의 정보를 다룬다면 법적 책임을 피할 수 없습니다. 호주에 기반한 사업이라고 해도, 한국 고객을 주요 타겟으로 삼고 있다면 '한국 시장 진입'에 준하는 법적 고려가 필요합니다. 국경을 넘는 비즈니스가 일상화된 지금, 법적 리스크 또한 국경을 넘습니다. 비즈니스의 확장과 함께, 규제 준수 전략 또한 글로벌하게 설계되어야 하는 이유입니다. 호주에서 한국을 대상으로 하는 온라인 비즈니스의 규제에 대한 보다 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 SBS 호주 X 한국 법률 브릿지를 통해 확인하실 수 있습니다
한국 → 호주 송금 시, 꼭 알아둬야 할 사항들
“한국에서 송금한 돈… 그런데 이게 불법이라고요?” 호주 시드니에 거주 중인 영주권자 조나미씨는 최근 뜻밖의 상황에 직면했습니다. 호주 부동산 가격이 날로 오르면서 더이상 집 마련을 늦출 수 없어 아파트를 구매하면서 디파짓(deposit)으로 20만 호주 달러가 필요했지만, 준비된 자금이 부족해 한국에 있는 부모님께 도움을 요청습니다. 부모님은 딸을 돕기 위해 본인 명의의 한국 계좌에서 지인 홍사장의 계좌로 원화를 송금했고, 홍사장은 다시 본인의 호주 계좌에서 조나미에게 호주 달러를 이체했습니다. 겉보기엔 간단하고 효율적인 방식처럼 보였지만, 이 방식은 한국의 외국환거래법에 위반할 수 있으며 향후 조나미씨가 한국으로 돈을 다시 반입하거나, 이 자금의 원천에 대해 설명해야 할 일이 생기면 큰 문제가 될 수 있다는 이야기를 듣게 된 것입니다. 2024년 2월 개정된 외국환거래규정에 따르면, 한국에서 해외로 자금을 송금할 때는 반드시 거주자 또는 비거주자 여부에 따른 송금 절차를 따라야 합니다. 조나미씨처럼 호주 영주권자라도 한국에서 일정 기간 체류했다면 외국환관리법상 ‘거주자’로 분류될 수 있고, 이 경우에는 자산을 해외로 반출하는 데 더 엄격한 요건이 적용됩니다. 특히 비거주자가 국내 재산을 반출하려면 출입국사실증명서, 세무서의 자금출처확인서 등 까다로운 절차를 충족해야 하며, 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 경우에도 단순 송금이 아닌 대여계약서 작성 및 한국은행 신고를 거쳐야 세금 문제를 피할 수 있습니다. 특히 자녀가 호주에 거주하는 비거주자인 경우 일반적인 증여세 공제한도 5천만원이 적용되지 않는 점도 주의하실 필요가 있습니다. 해외에 거주 중인 많은 교민들이 예기치 않은 상황에서 한국에서 송금을 받아야 하는 경우가 많습니다. 그러나 긴급한 상황일수록 법이 정한 절차를 통해 송금받는 것이 중요합니다. 해외송금앱을 통하거나 분할 송금하는 경우에도 일정한 경우 국세청 및 관계 기관에 통보되므로 적법한 절차를 정확히 이해하고 준비하는 것이 장기적으로 가장 안전한 선택입니다. 한국에서 호주로의 해외 송금에 대한 보다 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 SBS 호주 X 한국 법률 브릿지를 통해 확인하실 수 있습니다.
한국 자산가들의 고민 - 패밀리 오피스
홍 대표의 고민 서울에서 중견 기업을 운영하는 홍 대표는 최근 은퇴를 준비하면서 자산 승계에 대한 고민이 깊어졌습니다. 홍 대표는 강남에 50억 원 상당의 아파트 한 채를 보유하고 있는데, 만약 지금 그대로 자녀들에게 자산을 물려주게 되면 한국의 최고 상속세율이 50%임을 고려할 때 막대한 상속세 부담이 발생할 것이 분명했습니다. 최근 강남 아파트 가격이 급등하면서 “아파트 한 채만 있어도 상속세 폭탄이 터진다”라는 말이 현실이 되었고, 홍대표는 무엇보다 한국에서 상속·증여 과정에서의 법적 리스크와 세금 부담을 최소화할 수 있는 방안을 찾던 중 ‘패밀리오피스(Family Office)’라는 개념을 접하게 되었습니다. 패밀리오피스를 통한 대안 모색 패밀리오피스는 고액 자산가들의 세금을 줄이고, 자산을 안정적으로 이전 및 승계하는 데 초점을 맞춘 자산관리 서비스입니다. 개인별 맞춤 상속·증여 플랜, 경영권 이전 솔루션을 제공하며, 나아가 한국의 높은 증여세 및 상속세 부담을 피하기 위해 해외로 자산을 이전하려는 수요까지 반영하고 있습니다. 특히, 호주는 증여세 및 상속세가 없는 국가로 잘 알려져 있습니다. 이에 따라 호주에 자녀가 거주하거나 유학 중인 경우, 패밀리오피스를 설립하거나 이를 통한 부동산 매입, 더 나아가 가족 이민에 대한 자문이 꾸준히 증가하고 있습니다. 호주의 패밀리오피스 구조 호주의 패밀리오피스는 일반적으로 가족신탁(Family Trust) 형태를 띠며, 이는 재량신탁 (Discretionary Trust) 의 한 종류입니다. 가족신탁을 활용하면 자산의 소유권을 수탁자(Trustee) 에게 이전함으로써 채권자의 강제집행 등 법적 위험으로부터 보호하는 동시에 절세 효과도 누릴 수 있습니다. 그러나 한국에서 최근 많이 사용되는 유언대용신탁과는 차이가 있습니다. 한국의 유언대용신탁은 은행 등 제3자 명의로 소유권을 이전하는 방식이지만, 호주의 가족신탁(Family Trust) 은 별도 설립한 회사를 법인 수탁자(Corporate Trustee) 로 설정하여 운영하기 때문에 소유권 이전에 대한 거부감이 적습니다. 예를 들어, Nami Cho이라는 사람이 자신의 자산을 보호하기 위해 가족신탁을 설립할 경우, 다음과 같은 구조를 가질 수 있습니다. · Trust Name(신탁명): Nami Cho Family Trust· Trustee(수탁자): Nami Cho Holdings Pty Ltd· Beneficiaries(수익자): Nami Cho의 자녀 및 손자녀 등 이러한 가족신탁을 활용하면 신탁 재산을 통해 호주 내 부동산을 매입하거나, 경영권을 승계하고, 수익을 배분하는 등 다양한 방식으로 자산을 관리할 수 있습니다. 이는 절세뿐만 아니라 자산의 효율적 운영에도 도움이 됩니다. 개별 맞춤 자문이 필수 패밀리오피스를 활용하면 안전한 자산 관리가 가능하지만, 거주지나 국적 등에 따라 적용되는 법률이 다를 수 있습니다. 예를 들어, 대한민국 거주자인 경우 호주의 가족신탁이 최적의 방법이 아닐 수도 있으며, 다른 형태의 자산 이전 및 승계 전략이 필요할 수 있습니다. 따라서 각자의 상황에 맞춘 전문가의 조언이 반드시 필요합니다. 최근 한국에서 유산취득세 도입 등 상속세 개편안이 추진되면서 이에 따른 절세 방안에 대한 관심이 더욱 높아졌습니다. 이에 따라 해외 안전자산 확보 및 패밀리오피스를 통한 효율적 자산 관리에 대한 수요가 증가하고 있으며, 개별 상황에 적합한 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요한 시점입니다.
내 상황에 가장 적합한 부모초청비자 종류는?
코비드 팬데믹으로 인해 오랜 해외여행 제한 시기를 겪으면서 최근 한국에 계신 부모님을 호주로 초청하고자 결심하신 분들을 많이 보게 되었습니다. 이번 칼럼에서는 부모초청비자의 다양한 옵션들과 각 장단점을 살펴보고자 합니다. 호주영주권자나 시민권자인 자녀가 한국시민권자인 부모를 호주로 초청할 때 고려해야할 점에는 부모님의 연령, 경제 수준, 전체 자녀들중 영주권 또는 시민권자 자녀의 비율, 부모님이 언제부터 호주에 살고 싶어하시는지 등이 있습니다. 먼저, 자녀의 과반수가 호주의 시민권자나 영주권자, 혹은 뉴질랜드시민권자라고 가정할 때 부모초청 영주비자를 가장 저렴하게 신청할 수 있는 옵션은 일반 부모초청비자(parent visa, 103)와 노부모초청비자(aged parent visa, 804)입니다. 노부모초청비자는 말 그대로 고령의 부모를 초청하는 비자로서, 고령의 기준은 “호주에서 연금(age pension)을 받을 수 있는 나이”입니다. 2022년 현재 연금지급 기준연령은 66.5세인데 2023년 7월 1일부터 67세로 상향조정되는 등 계속 변경되기 때문에 신청 시점의 정확한 연령 기준은 Department of Social Services 웹사이트에서 확인하셔야 합니다. 일반 부모초청비자는 호주 국내외에서 모두 신청이 가능한 반면, 노부모초청비자는 호주에서만 신청이 가능합니다. 이 두 비자는 신청비가 약 6천6백불로 비교적 저렴하지만 새로운 지원자의 경우 최소 30년의 처리기간이 예상되기 때문에 현실적으로 노부모 초청비자는 부모님 생전에 비자승인을 기대하기 어렵습니다. 따라서 비자신청 후 브릿징비자상태로 메디케어나 센터링크 수당 등 영주비자의 혜택없이 부모님과 호주에 “함께 사는 것”에 만족하실 수 있다면 고려해볼 만한 옵션입니다. 반면, 여유자금이 있고 빠른 영주권 취득을 원하신다면 기여제 부모초청비자를 선택하실 수 있습니다. 기여제 부모초청비자 신청시 기여금은 부모 1인당 약 4만8천불로 높은 대신 대부분 5년안에 승인이 됩니다. 부모의 연령에 따라 일반 기여제 부모 초청비자(Contributory parent visa, 143)와 기여제 노부모 초청비자(Contributory aged parent visa, 864)로 나뉘는데, 143비자는 호주 국내외에서 모두 신청이 가능한 반면 864비자는 호주안에서만 신청이 가능합니다. 만약 기여금을 좀더 긴 기간에 걸쳐 나누어 납부하기를 원하신다면 임시 기여제 부모초청비자(Contributory Parent Temporary visa, 173)나 임시 기여제 노부모초청비자(Contributory Aged Parent, Temporary visa, 884)를 먼저 신청하시는 것도 고려해볼 수 있는 방법입니다. 처음부터 영주비자를 취득하는 143비자나 864비자와 다르게 173비자나 884비자는 2년까지 호주에 체류할 수 있는 임시비자로서 이 비자 취득 후에 영주비자인 143비자나 864비자를 신청할 수 있습니다. 이 임시비자의 비용은 현재 약 3만 2천불(173비자)과 3만 3천불(884비자)이며 이후 영주비자를 받기 위해서는 약 1만9천불을 추가로 납부해야 하기 때문에 총 지출비용은 처음부터 영주비자를 신청하는 것보다 높습니다. 만약 자녀의 과반수이상이 호주 시민권자나 영주권자, 뉴질랜드시민권자여야 한다는 Family balance요건을 충족시키지 못하는 경우 생각해볼 수 있는 옵션은 얼마전에 신설된 부모후원임시비자(Sponsored parent, Temporary visa, 870) 비자입니다. 이 비자는 특별 허가를 받은 경우를 제외하고 해외에서만 신청이 가능하며, 3년짜리 비자는 약 5천불, 5년짜리 비자는 약 1만불의 신청비용이 소요됩니다. 5년짜리 비자를 2번까지 신청이 가능하기 때문에 최대 10년동안 호주에 체류할 수 있습니다. 이 비자는 영주비자로 연결되지 않으며 호주에서 일을 할 수 없고 메디케어 혜택을 받을 수 없는 등 제한이 많기 때문에 이 비자가 꼭 최선의 선택인지를 잘 살펴보셔야할 것입니다. 대략적으로 소개한 각 비자의 신청조건 외에도 부모초청비자에는 재정보증인이나 다른 비자 신청 여부, 다른 가족 구성원의 동시 초청 등과 같은 여러 가지 변수들도 함께 존재합니다. 따라서, 현재 본인의 상황에 가장 적합한 옵션이 무엇인지 정확히 파악하기 위해서는 이민법 전문 변호사에게 상담을 받으시는 것을 추천해드립니다. 작성도움: 임한시 법률사무원(paralegal) 면책공고 본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.
로펌의 사회적 책임, 프로보노(Pro Bono)란?
최근 호주나 한국 뿐만 아니라 전세계적으로 기업의 사회적 책임이 중요하게 여겨지고 있습니다. 이러한 분위기에는 로펌도 예외가 아닌데, 이는 많은 로펌들도 앞다투어 공익활동에 참여하고 있음을 통해 알 수 있습니다. 로펌의 공익활동 중 대표적인 것이 바로 "프로보노 서비스"입니다. 프로보노 (Pro Bono)란 라틴어인 "pro bono publico"에서 유래한 표현으로 영어로 번역하면 "for the public good"이 됩니다. 법적으로 프로보노란 변호사들이 무료 혹은 매우 저렴한 수준의 비용만 받고 의뢰인에게 법률자문을 제공하는 것을 의미합니다. 호주에서 프로보노 서비스 제공은 변호사나 로펌의 법적 의무사항은 아니기 때문에 자발적인 참여를 기반으로 이루어집니다. 다만, 정의 구현의 이념을 바탕으로 호주 정부차원에서 조직적으로 프로보노 서비스 관련 네트워크를 구축하여 변호사들이 프로보노 서비스를 체계적으로 제공할 수 있도록 지원하고 있습니다. 이러한 활동의 일환으로, 많은 로펌들 및 변호사들은 "National Pro Bono Target"이라는 목표를 세우고 이를 달성하기 위해 적극적으로 노력하고 있습니다. National Pro Bono Target이란 프로보노 관련 연구단체인 호주 프로보노 센터 (Australian Pro Bono Centre)에서 2007년에 설립한 목표치로서, 현재 호주 전역에서 하나의 대표적인 기준으로 사용되고 있습니다. 해당 타겟은 일반 로펌의 경우 변호사 1명당 1년에 최소 35시간의 무료 법률자문을 제공하는 것을 목표로 하며, 사내변호사나 정부기관 소속 법조인의 경우 이보다 낮은 수준인 연간 20시간이 달성 기준입니다. NSW주에서는 The Law Society of NSW, NSW Bar Association, Law Access 등의 협회에서도 법적 도움에 접근하기 어려운 사회경제적 소외계층을 대상으로 무료 법률 서비스를 제공하는 Pro Bono Scheme을 운영하고 있습니다. The Law Society of NSW에서 운영하는 Scheme의 경우, 지원자는 반드시 주정부 산하 무료 법률 서비스인 Legal Aid의 지원을 먼저 신청하였다가 거절되었어야 합니다. 뿐만 아니라, 본인의 사건이 Scheme에서 다루는 주제와 관련이 있어야 하며 합리적인 승소 근거가 있어야 혜택을 받을 자격이 주어집니다. 법조계가 제공하는 프로보노 서비스는 비단 직접적인 사건 대리만을 의미하지 않습니다. Australia Pro Bono Centre의 성명서에 따르면 프로보노는 무료 상담, 문화 및 스포츠 이벤트 지원 및 커뮤니티 교육 활동들을 모두 포함하며 이같은 활동을 위해 사용된 시간 역시 National Pro Bono Target 에 유의미하게 포함될 수 있다고 명시하고 있습니다. 현재, 호주 법조계 및 학계에서는 법적 기회 균등의 가치 실현을 위해 프로보노 서비스 제공 시간을 변호사들에게 의무적으로 부과해야 한다는 목소리가 지속적으로 나오고 있습니다. 이러한 목소리는, 법적 대리인에 누구나 접근할 수 있어야 한다는 원칙이 무죄추정의 원칙과 더불어 인권 문제와 직접적으로 관련있다는 시각을 바탕으로 나온 것이며, 무료 법률 서비스에 대한 정부 지원이 실제 수요를 충족시키지 못한다는 문제인식과도 결을 같이 한다고 볼 수 있습니다. 한편, 호주 한인사회의 대표적인 프로보노 서비스를 들자면 매월 첫째주 화요일에 주시드니 대한민국 총영사관에서 진행되는 “한인법률상담서비스 (Korean Community Legal Service, 약칭 KCLS)”를 거론할 수 있을 것입니다. “한인법률상담서비스”는 호주 프로보노 센터에 정식으로 등록이 되었으며 2011년 8월에 시드니총영사관에서 첫 법률상담을 시작한 이래 현재까지 단 한번도 쉬지 않고, 호주에 거주, 또는 임시 체류하는 대한민국 국민들과 호주 교민들에게 꾸준히 법률상담을 제공하고 있습니다. 한인법률상담서비스에 참여하고 있는 변호사들은 모두 호주한인변호사협회 소속 변호사들인데 대부분 이민 2세나 1.5세들로서 한국어와 영어를 둘다 유창하게 구사하는 장점을 살려 복잡하고 어려운 호주법을 한국어로 알기 쉽게 설명하면서 의뢰인들의 높은 만족도를 이끌어내고 있습니다. 현재, H & H Lawyers 소속의 많은 변호사들은 한인법률상담서비스의 상담 및 운영에 적극적으로 참여하고 있으며 앞으로도 자사 변호사들의 프로보노 활동을 적극 장려함으로써 호주사회에 보다 선한 영향력을 끼칠 수 있도록 노력할 것입니다. 작성일: 2022년 8월 15일 작성 도움: 이수민 법률사무원 (Paralegal) 면책공고 본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.
오프더플랜 형식으로 주택 구입시 유의점
본 칼럼에서는 오프더플랜 (Off-the-plan; 완공 전 사전 분양) 주택 구매자가 건설업자를 상대로 NSW주 대법원에 제기한 소송에서 H & H Lawyers가 피고인측인 건설업자를 성공적으로 변호하여 승소한 사례를 소개하고자 합니다. 오프더플랜 형식으로 주택을 구입하는 것에는 다양한 장점이 있지만, 건물이 완공되지 않은 상태에서 건축계획서와 평면도를 바탕으로 구매 결정을 해야 하기 때문에 리스크가 발생할 여지가 있습니다. Xu v Lindsay Bennelong Developments Pty Limited & Ors [2020] NSWSC 1962 판례를 통해 부동산매매 계약시 협상불가 조항에 대한 서면 명시의 중요성이 다시 한번 확인되었습니다. 사건 내용 오프더플랜 형식을 통해 주택 완공 전에 구입계약을 한 원고측은 주택이 완공된 후 인스펙션을 하는 도중, 계약 전 제공된 평면도에 주차공간이 차량 2대용으로 표기(representation)되었던 것과 달리 1대용의 주차공간이 포함된 집이 양도되었음을 알게 되었습니다. 이에 따라 주택 구매자는 이 주택의 현(現) 건설업자와 전(前) 건설업자를 상대로 소송을 제기하였고, 소송의 쟁점이 된 주요 내용은 다음과 같습니다. 1. 주택 구입 전 부동산중개인이 제공한 자료에는 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함될 예정이라고 표기되어 있었음 2. 주택 구입 전 구매자 측 변호사는 전 건설업자에게 이 주택에 차량 2대의 주차공간이 포함되는지 문의하였고 이 사실을 서면으로 확인받았음. 3. 부동산 매매 계약서의 첫장에 주차 공간과 관련하여 별도 표기된 바가 없음. 4. 평면도 초안과 스트라타 플랜 (Strata plan) 초안에는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 있다고 표기되어 있음. 5. 부동산 매매 계약서에서는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 포함되어 있다는 조항을 찾을 수 없음. 6. 건설업자는 필요한 경우 건축 설계나 평면도 초안 또는 스트라타 플랜 초안을 변경할 수 있다는 항목이 부동산 매매 계약서에 첨부된 특별조항(special condition)에 명시되어 있었고 이에 대해 구매자가 인지하고 동의하였음. 원고측은 피고측이 2대의 주차공간 대신 1대의 주차공간을 양도함으로써 계약의 기본적인, 혹은 묵시적인 내용을 위반하였다고 주장하였습니다. 또한 호주소비자법(Australian Consumer Law) 제18조와 제30조1항e호에 근거하여 건설업자에게 허위정보제공(false representation)과 소비자기만행위(misleading and deceptive conduct)에 대한 책임이 있으므로 동법 제237조와 제243조에 따라 차량 1대의 주차공간을 추가로 제공할 것을 요구하였습니다. 이에 대해, 형평법원의 Ward 대법원장은 아래 내용을 근거로 기각 판결을 내렸습니다. 1. 본 매매계약은 주택과 단일 탠덤 주차공간 (tandem car space; 하나의 주차 자리에 2대의 자동차를 주차할 만한 공간)을 양도하기 위함이며, 차량 2대용 주차 공간의 양도는 계약의 기본적 혹은 묵시적 조건에 해당하지 않음. 2. 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함되어 있다는 표기가 있었다는 것은 인정하나, 이러한 표기를 소비자기만 및 허위정보제공 행위로 간주할 수 없음. 당시 건설업자는 합당한 근거에 기초하여 주차공간에 대해 표기하였으며 고소인이 이 표기로 인해 피해를 입었다고 볼 수 없음. 시사점 이 판결이 모든 오프더플랜 부동산 매매 사례에 적용될 수는 없지만, 대부분의 오프더플랜 부동산매매 계약서에 평면도 및 스트라타 플랜 변경과 관련하여 건설업자의 재량을 허용하는 특별 조항이 포함되어 있다는 점에서 오프더플랜 부동산 구입시 아래 사항을 유념할 필요가 있습니다. 1. 건축계획이 변경되었음을 입증할 수 있더라도 이러한 변경사항이 계약조건 위반에 해당하지 않을 수 있으므로 오프더플랜으로 주택을 구매하기 전, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하여야 함. 2. 부동산 중개인이나 건설업자가 제공하는 홍보물 등에 표기된 내용을 바탕으로 구매를 결정해야하는 경우, 건설업자가 해당 내용을 확실히 이행하게 하기 위해서는 그 내용을 계약서 상에 명확히 기재할 필요가 있음. 3. 계약을 해지할 수 있는 사유가 충분히 있는 경우에라도 보통 계약해지가 가능한 기간이 제한적이고 짧기 때문에 계약내용을 미리 숙지하는 것이 중요함. 한편, 건설업자 입장에서는 오프더플랜 부동산 매매와 관련된 소송 리스크를 염두에 두어야 합니다. 승소한다 하더라도 소송에는 많은 비용과 시간이 소요될 뿐 아니라 브랜드 평판에 영향을 미칠 수 있으며 다른 구매자가 유사한 소송을 제기할 가능성이 높아질 수 있기 때문입니다. 결국, 오프더플랜 형식을 통한 부동산매매와 같이 비교적 리스크가 높은 거래를 하는 경우, 관련 경험이 많은 전문가를 통해 계약서 내용을 자세히 확인하고 잠재 위험을 최소화하는 방향으로 계약 내용을 수정하는 것이 필요합니다. [면책공고] 본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.