세입자 사망 후 보증금 반환, 상속인 일부가 연락되지 않을 때 어떻게 해야 할까

조옥아 20 Jan 2026

“잔금날 보증금을 못 주면, 집주인이 계약을 깨야 할 수도 있습니다.”

시드니에 거주하는 홍부장은 한국에 있는 아파트 한 채를 매도하기로 결정했습니다. 이미 매수인과 매매계약을 체결했고, 잔금일도 확정된 상태였습니다. 통상 부동산 매매는 잔금 지급과 동시에 기존 세입자가 퇴거하고, 집주인은 잔금으로 전세보증금을 반환하면서 마무리됩니다.

그런데 잔금일을 며칠 앞둔 어느 날, 홍부장은 중개인으로부터 급한 전화를 받았습니다.

“세입자 할머니께서 지난달 돌아가셨대요.”

홍부장은 순간 당혹감에 휩싸였습니다. 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데 세입자는 이미 사망했고, 상속인들이 누구인지도 명확하지 않았기 때문입니다. 더 큰 문제는 따로 있었습니다. 전세보증금이 제때 반환되지 않으면 매수인이 잔금을 지급하지 않을 가능성이 있고, 그렇게 되면 집주인의 귀책으로 매매계약이 파기될 위험까지 있었기 때문입니다.

한국 부동산을 보유하거나 매도·임대하는 교민들은 종종 이런 상황을 맞닥뜨리곤 합니다. 이 문제는 단순히 “보증금을 누구에게 줘야 하나”를 넘어, 부동산 매매 계약 자체에 대한 리스크로 이어질 수 있다는 점에서 결코 가볍지 않습니다.

전세보증금은 ‘상속재산’에 해당합니다.

한국의 전세 제도에서는 보증금이 수억 원에서 많게는 수십억 원에 이르는 경우가 흔합니다. 즉 세입자가 사망하면, 그 전세보증금은 곧바로 상속재산이 되는 것 입니다.

상속재산은 원칙적으로 상속인 전원에게 귀속되므로, 집주인이 보증금을 반환할 때도 원칙은 명확합니다. 전세보증금은 상속재산이므로, 집주인은 원칙적으로 상속인 전부에게 반환해야 합니다.

다만 문제는, 이 원칙이 현실적으로 적용되기 어려운 상황이 적지 않다는 점입니다.

예를 들어 홍부장의 사례처럼 세입자가 전세기간 만료 직전에 사망했고, 집주인은 이미 부동산을 매도하여 잔금으로 전세보증금을 반환해야 할 수 있습니다. 그런데 상속인이 여러 명이고, 그중 일부가 해외 체류 중이거나 가족관계가 단절되어 연락이 되지 않는 경우라면, 집주인은 상속인 전원에게 반환하고 싶어도 실제로는 반환이 상황을 마주하게 됩니다.

이때 집주인은 보증금을 반환해야 한다는 의무와, 누구에게 반환해야 적법한 변제가 되는지에 대한 불확실성 사이에 놓이게 됩니다.

보증금을 제때 반환하지 못하면 매매계약 파기 위험이 커지고, 반대로 잘못 지급하면 나중에 다른 상속인이 나타나 보증금을 다시 지급해야 하는 ‘이중 지급 위험’에 노출될 수 있기 때문입니다.

가장 위험한 선택: 연락되는 상속인 한 명에게만 지급

이런 상황에서 집주인은 종종 일부 상속인으로부터 다음과 같은 말을 듣게 됩니다.

“제가 정당한 상속인이니, 저에게만 지급하시면 됩니다. 나머지 상속인들에게는 제가 알아서 나누겠습니다.”

그러나 이는 집주인 입장에서 가장 위험한 방식입니다.

상속인 중 일부에게만 지급했다고 해서 법적으로 집주인의 보증금 반환 의무가 종료되는 것은 아니기 때문입니다. 만약 연락되지 않았던 상속인이 나중에 나타나,

“나는 보증금을 못 받았으니, 집주인이 다시 지급해야 합니다.”

라고 주장하면, 집주인은 결국 보증금을 다시 지급해야 할 상황에 처할 수 있습니다.

전세보증금은 금액이 큰 경우가 많아, 이 리스크는 단순한 분쟁을 넘어 중대한 재정적 부담으로 이어질 수 있는 것입니다.

가장 안전한 대응: 상속인이 불확실하면 공탁을 검토

이런 경우 법적으로 가장 안전한 방법은 법원에 공탁하는 것입니다.

상속인이 확정되지 않았거나, 상속인 간 협의가 이루어지지 않아 지급 대상이 불명확한 경우, 집주인은 전세보증금을 채권자 불확지 변제공탁 방식으로 공탁함으로써 반환 의무를 적법하게 이행할 수 있습니다.

공탁이 이루어지면 집주인은 원칙적으로 보증금 반환 의무에서 벗어나고, 이후 상속인들은 상속재산분할협의 등의 결과에 따라 공탁금을 직접 수령해 가게 됩니다.

공탁의 한계: 세입자 퇴거 문제는 별개

다만 현실에서는 공탁만으로 문제가 끝나지 않는 경우도 비일비재합니다.

집주인이 공탁을 하더라도, 세입자의 유가족(상속인)이 짐을 빼지 않거나 부동산을 비워주지 않는 등 비협조적인 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 이 경우 집주인은 ‘돈’ 문제를 정리했음에도 불구하고, ‘퇴거(명도)’라는 또 다른 문제를 마주하게 됩니다.

홍부장 사례의 경우에는 매수인이 잔금 지급을 미루거나, 부동산 인도가 지연되어 결국 명도소송까지 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서 공탁이 법적으로 가장 안전한 방법이라고 하더라도, 퇴거 가능성 및 거래 일정과 함께 종합적으로 검토하여 가장 현실적인 방안을 선택해야 합니다.

결론

한국의 전세보증금은 단순한 임대차 보증금 반환을 넘어, 세입자 사망 시에는 고액의 상속재산으로 전환됩니다. 그 결과 집주인의 반환행위는 상속 절차 및 상속 분쟁과 직접 연결될 수 있습니다.
따라서 세입자가 전세 계약 만료 전에 사망한 경우에는, 아래의 요소들을 종합적으로 고려하여 보증금을 반환해야 합니다.

• 상속인 전부가 확정되었는지
• 누구에게 반환해야 적법한 변제가 되는지
• 공탁이 필요한 상황인지
• 퇴거(명도)가 가능한지
• 매매 일정 및 잔금 리스크는 없는지

이와 같은 구조로 대응하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있을 뿐 아니라, 최악의 경우 집주인의 매매계약 파기까지도 막을 수 있습니다.

이처럼 보증금 반환과 상속인 미확인 시 집주인이 선택할 수 있는 안전한 방법에 대해 보다 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 SBS호주 X 한국 법률 브릿지를 통해서 확인하실 수 있습니다.

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조옥아

Foreign Lawyer

호주 시민권자가 한국에서 사망한다면

“호주 시민권자였던 아버지가 한국에서 돌아가셨습니다” 호주 시민권자 부모의 한국 내 사망, 유족이 마주한 법적 공백 시드니에 거주하던 조나미 씨는 얼마 전 한국에서 생활하던 아버지가 갑작스럽게 심장마비로 별세했다는 소식을 듣고 급히 귀국했습니다. 아버지는 호주로 이민 간 후 시민권을 취득하고 은퇴 후에는 한국에 장기 체류해왔지만, 예상치 못한 죽음을 맞이하게 된 것입니다. 장례는 무사히 마쳤지만, 조나미씨는 이후 아버지의 한국과 호주 재산을 정리하는 과정에서 예상치 못한 어려움에 직면했습니다. 한국 정 부에서는 외국인이라는 이유로 공식적인 사망증명서(Death Certificate)를 발급해주지 않았고, 반면 호주 기관들은 절차 진행을 위해 사망증명서 원본을 요구했습니다. 결국 그는 병원에서 발급받은 사망진단서를 가지고 호주 각 기관에 대체 서류로 제출해야 했습니다. 한국과 호주, 국가 간 사망 후 절차의 차이 이처럼 호주 시민권자가 한국에서 사망하는 경우, 사망 확인부터 상속 절차, 유언장 여부까지 단순히 감정적인 슬픔을 넘어 법적‧행정적 복잡성이 얽히는 일이 많습니다. 특히 양국의 법적 시스템이 다르고, 각국이 요구하는 서류나 형식이 상이하기 때문에 사전 준비 없이 절차를 진행하다 보면 유족 입장에서 큰 혼란을 겪을 수밖에 없습니다. 가장 먼저 필요한 것은 사망 사실에 대한 확인입니다. 한국에서는 외국인의 경우 Death Certificate이 발급되지 않기 때문에 병원에서 발급하는 사망진단서나, 사인이 불명확할 경우 부검감정서가 이를 대신하게 됩니다. 사망이 확인되면, 한국에서 거소증을 가지고 있었던 경우에는 출입국관리사무소에 거소 말소 신고를 해야 하며, 호주 정부에는 별도의 사망 등록 의무는 없습니다. 다만, 상속 분쟁 등 특별한 사정이 있는 경우에는 선택적으로 등록할 수 있습니다. 상속 절차의 출발점: 유언장 존재 여부 확인이 핵심 그 다음 단계는 상속 절차입니다. 이때 가장 먼저 확인해야 할 것은 고인이 유언장을 남겼는지 여부입니다. 유언장이 있다면 절차가 간소화되고, 고인의 의사에 따라 재산을 분배할 수 있는 장점이 있지만, 유언장이 국가별로 유효하려면 각국의 법적 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어 한국에 있는 부동산에 대해 유언장을 작성하였더라도, 그 내용이 한국 민법상 유언 요건에 부합하지 않으면 해당 유언은 무효가 되어 법정상속 절차를 다시 거쳐야 합니다. 호주의 경우도 마찬가지로, 유언이 없을 경우 상속재산관리인 선임 절차인 ‘Letter of Administration’을 통해 상속이 진행됩니다. 유언장 없이 진행되는 법정상속 절차의 실제 모습 만약 유언장이 없다면, 한국에서는 상속인 간 협의를 통해 ‘상속재산분할협의서’를 작성해야 하며, 상속인 중 일부가 해외에 있을 경우 공증, 아포스티유 등 추가적인 절차가 요구될 수 있습니다. 호주 내 재산 역시 금융기관 등 요구서류에 따라 상속 절차가 진행되는데, 여기에는 사망진단서, 상속인 증명서류, 그리고 상속관리인 지정 등 절차가 포함됩니다. 양국 재산 정리 시 요구되는 절차 문제는 유족이 고인의 재산 내역을 전부 알지 못할 경우입니다. 한국에서는 최근 ‘상속재산 통합조회 시스템’을 통해 돌아가신 분의 금융자산, 부동산 등의 현황을 비교적 쉽게 조회할 수 있습니다. 반면 호주에는 이러한 통합시스템이 없어, 고인의 주소지로 도착하는 우편물, 이메일 기록, 기존 계좌 정보를 통해 간접적으로 재산을 확인해야 합니다.각 국가의 시스템 차이로 인해 재산 파악 자체에 어려움을 겪을 수 있으므로, 가능한 모든 증빙 자료를 정리하고 고인의 생전 주소지나 거래 내역을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유족의 혼란을 줄이는 가장 확실한 방법은 ‘사전 준비’ 결국 한국과 호주 양국에 걸친 상속 절차는 단순한 행정의 문제가 아니라, 유족이 감당해야 할 법적 책임이기도 합니다. 특히 유언장이 존재하는 경우에도, 그 유효성 여부가 양국의 법적 요건을 충족해야 하므로 전문가의 조언 없이 유언을 작성하거나 사후 정리를 진행하는 것은 바람직하지 않습니다. 사랑하는 가족의 죽음이라는 감정적 충격 속에서도, 절차적 대응은 피할 수 없는 현실입니다. 호주 시민권자라면 미리 유언장을 준비하고, 재산 소재 국가별 법률을 이해하며, 상속 대상자들에게 정보와 문서를 명확히 공유하는 것이 무엇보다 중요합니다. 국제화된 삶에는 국제적인 상속 설계가 반드시 필요하다는 점, 그것이 가족의 혼란을 줄이고 고인의 뜻을 제대로 반영하는 첫걸음입니다.

한국 자산가들의 고민 - 패밀리 오피스

홍 대표의 고민 서울에서 중견 기업을 운영하는 홍 대표는 최근 은퇴를 준비하면서 자산 승계에 대한 고민이 깊어졌습니다. 홍 대표는 강남에 50억 원 상당의 아파트 한 채를 보유하고 있는데, 만약 지금 그대로 자녀들에게 자산을 물려주게 되면 한국의 최고 상속세율이 50%임을 고려할 때 막대한 상속세 부담이 발생할 것이 분명했습니다. 최근 강남 아파트 가격이 급등하면서 “아파트 한 채만 있어도 상속세 폭탄이 터진다”라는 말이 현실이 되었고, 홍대표는 무엇보다 한국에서 상속·증여 과정에서의 법적 리스크와 세금 부담을 최소화할 수 있는 방안을 찾던 중 ‘패밀리오피스(Family Office)’라는 개념을 접하게 되었습니다. 패밀리오피스를 통한 대안 모색 패밀리오피스는 고액 자산가들의 세금을 줄이고, 자산을 안정적으로 이전 및 승계하는 데 초점을 맞춘 자산관리 서비스입니다. 개인별 맞춤 상속·증여 플랜, 경영권 이전 솔루션을 제공하며, 나아가 한국의 높은 증여세 및 상속세 부담을 피하기 위해 해외로 자산을 이전하려는 수요까지 반영하고 있습니다. 특히, 호주는 증여세 및 상속세가 없는 국가로 잘 알려져 있습니다. 이에 따라 호주에 자녀가 거주하거나 유학 중인 경우, 패밀리오피스를 설립하거나 이를 통한 부동산 매입, 더 나아가 가족 이민에 대한 자문이 꾸준히 증가하고 있습니다. 호주의 패밀리오피스 구조 호주의 패밀리오피스는 일반적으로 가족신탁(Family Trust) 형태를 띠며, 이는 재량신탁 (Discretionary Trust) 의 한 종류입니다. 가족신탁을 활용하면 자산의 소유권을 수탁자(Trustee) 에게 이전함으로써 채권자의 강제집행 등 법적 위험으로부터 보호하는 동시에 절세 효과도 누릴 수 있습니다. 그러나 한국에서 최근 많이 사용되는 유언대용신탁과는 차이가 있습니다. 한국의 유언대용신탁은 은행 등 제3자 명의로 소유권을 이전하는 방식이지만, 호주의 가족신탁(Family Trust) 은 별도 설립한 회사를 법인 수탁자(Corporate Trustee) 로 설정하여 운영하기 때문에 소유권 이전에 대한 거부감이 적습니다. 예를 들어, Nami Cho이라는 사람이 자신의 자산을 보호하기 위해 가족신탁을 설립할 경우, 다음과 같은 구조를 가질 수 있습니다. · Trust Name(신탁명): Nami Cho Family Trust· Trustee(수탁자): Nami Cho Holdings Pty Ltd· Beneficiaries(수익자): Nami Cho의 자녀 및 손자녀 등 이러한 가족신탁을 활용하면 신탁 재산을 통해 호주 내 부동산을 매입하거나, 경영권을 승계하고, 수익을 배분하는 등 다양한 방식으로 자산을 관리할 수 있습니다. 이는 절세뿐만 아니라 자산의 효율적 운영에도 도움이 됩니다. 개별 맞춤 자문이 필수 패밀리오피스를 활용하면 안전한 자산 관리가 가능하지만, 거주지나 국적 등에 따라 적용되는 법률이 다를 수 있습니다. 예를 들어, 대한민국 거주자인 경우 호주의 가족신탁이 최적의 방법이 아닐 수도 있으며, 다른 형태의 자산 이전 및 승계 전략이 필요할 수 있습니다. 따라서 각자의 상황에 맞춘 전문가의 조언이 반드시 필요합니다. 최근 한국에서 유산취득세 도입 등 상속세 개편안이 추진되면서 이에 따른 절세 방안에 대한 관심이 더욱 높아졌습니다. 이에 따라 해외 안전자산 확보 및 패밀리오피스를 통한 효율적 자산 관리에 대한 수요가 증가하고 있으며, 개별 상황에 적합한 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요한 시점입니다.

국경을 초월한 법적 분쟁

준비만 잘해도 전반은 이긴다. 실제 사례: 호주 부동산 투자 실패로 인한 분쟁 홍부장은 한국에서 직장을 다니고 있던 중, 호주의 부동산 시장이 유망하다는 이야기를 듣고 현지 부동산을 매입하기로 결정했습니다. 홍부장은 지인의 소개로 한국과 호주에서 사업을 하고 있다는 조나미와 연락을 주고받으며 시드니의 한 아파트를 구매했습니다. 계약 당시 조나미는 자신이 호주 부동산 투자 전문가이며, 해당 부동산의 가치가 지속적으로 상승할 것이라고 장담했습니다. 그러나 몇 달 후 홍부장은 아파트가 심각한 구조적 결함을 가지고 있으며, 시세보다 훨씬 높은 가격에 매입했다는 사실을 알게 되었습니다. 더 큰 문제는 조나미가 받은 계약금과 일부 투자금을 개인 계좌로 송금받은 후 연락이 두절된 것이었습니다. 홍부장은 조나미의 호주 주소지를 몰라 한국에서 소송을 진행했지만, 조나미의 재산은 대부분 호주에 있어 한국 판결의 집행이 어려운 상황이었습니다. 결국 홍부장은 호주 법원에서도 별도의 소송을 제기해야 했고, 예상보다 훨씬 많은 시간과 비용을 들여야 했습니다. 만약 홍부장이 계약 전 호주 법률 전문가와 상담하고, 계약서를 보다 면밀하게 검토했다면 이러한 피해를 줄일 수 있었을 것입니다.국경을 초월한 소송, 예상되는 어려움 해외에 거주하는 상대방을 상대로 소송을 진행하는 것은 다양한 장애물이 따릅니다. 첫 번째 난관은 송달 문제입니다. 상대방이 거주지를 변경했거나 정확한 주소를 제공하지 않은 경우 소송 절차가 지연될 수 있습니다. 또한, 상대방이 자신의 재산을 미리 처분해버린다면 승소하더라도 실질적인 보상을 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 더 중요한 것은 소송을 어느 국가에서 진행하는 것이 유리한지를 판단하는 것입니다. 예를 들어, 내가 호주에 거주하고 상대방이 한국에 있다면 한국 법원에서 소송을 진행하는 것이 편리할 수 있지만, 호주에서도 판결 집행이 필요한 경우 호주에서 추가 절차가 필요할 수 있습니다. 반대로 내가 한국에 있고 상대방이 호주에 거주한다면, 처음부터 호주에서 소송을 진행하는 것이 판결의 강제 집행을 고려할 때 더 효과적일 수 있습니다. 이처럼 국제 소송은 단순히 법적 승패를 떠나, 판결 후 실제로 보상을 받을 수 있는지까지 고려해야 합니다. 이를 무시하고 무작정 소송을 제기하면 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.공시송달을 통한 판결, 호주에서 집행 가능할까? 소송 상대방이 해외에 거주하는 경우, 공시송달1 을 통해 판결을 받는 사례가 많습니다. 하지만 공시송달 판결이 해외에서 집행되기 위해서는 특정 요건을 충족해야 하며, 상대방이 이에 대해 이의를 제기하면 추가 소송이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 한국에서 공시송달을 통해 판결을 받은 경우라도, 호주 법원에서는 이를 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 그 이유는 공시송달이 피고에게 실질적인 변론 기회를 보장하지 않았다고 판단될 수 있기 때문입니다. 따라서, 처음부터 상대방이 거주하는 국가에서 직접 소송을 진행하는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다.변호사 선임, 신중해야 하는 이유 해외에서 법적 분쟁을 해결하려면 신뢰할 수 있는 변호사를 선임하는 것이 필수적입니다. 하지만 광고나 인터넷 검색만을 믿고 변호사를 선택하면, 사건이 소홀하게 처리될 위험이 있습니다. 일부 법률 사무소는 단순한 마케팅 목적으로 사건을 접수한 후, 실질적인 법적 대응을 제대로 하지 않는 경우도 있기 때문입니다. 변호사를 선택할 때는 다음 사항을 고려해야 합니다. · 변호사가 실제로 해당 사건을 직접 담당하는지 · 한국과 호주의 법률 체계를 모두 이해하고 있는지 · 광고업체가 여러 로펌에 제공하는 형식적인 마케팅 글인지 이러한 요소를 꼼꼼히 확인하는 것이 성공적인 법적 대응의 첫걸음이 될 수 있습니다. 전문가의 조언이 필수적 국경을 초월한 법적 분쟁은 단순한 문제가 아닙니다. 한국과 호주의 법률 체계가 다르기 때문에, 전문가의 도움 없이 섣불리 대응하면 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있습니다.따라서, 법률 전문가와 충분히 상담한 후 전략적으로 소송을 진행해야 합니다. 사건을 조기에 해결하기 위해서는 상대방의 거주지, 재산 현황, 강제 집행 가능성 등을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다. 신뢰할 수 있는 변호사와 협력하여, 최적의 해결책을 모색하는 것이 국제 분쟁 해결의 핵심입니다. 1민사소송법이 정하고 있는 송달 방법 중 하나로, 당사자 주소 불명 등의 사유로 소송에 관한 서류를 전달하기 어려운 경우 해당 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정기간 게시하여 송달한 것과 동일한 효력을 발생시키는 송달방법입니다.

한국 재산, 호주에 있는 내 자녀에게 안전하게 주고싶다면?

‘한국을 떠나는 백만장자들’에 대해서 들어보신 적이 있으신가요? 최근 한국의 부자들이 돈을 싸들고 다른 나라로 향하고 있다는 이야기인데, 그렇다면 한국의 부자들이 한국을 떠나는 이유와 그들이 향하는 나라는 어디일까요? 짐작하시다시피, 한국은 세계에서 실질적으로 증여·상속세율이 가장 높은 나라에 속하며 한국의 부자들이 증여,상속세가 없는 호주나 캐나다 등으로 향하고 있는데 그러한 부자 이민율이 세계에서 4번째로 높다고 합니다. 최근 정부는 이를 의식한 듯, 증여·상속세율을 낮추고 자녀 공제액을 높이는 개정안을 발표하였으나, 개정안의 통과 여부도 불투명할 뿐만 아니라, 설령 통과된다고 하더라도 위 자녀공제는 자녀가 호주 등 해외에 있는 비거주자인 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 부모와 자녀간 증여나 상속이 발생한 경우 현행 한국법이 적용되는 한, 아래에서 보는 바와 같이 이전되는 자산의 최고 50%에 해당하는 금액을 세금으로 납부할 의무가 있습니다. 과세표준 1억이하 5억이하 10억이하 30억이하 30억초과 세율 10% 20% 30% 40% 50% 예를 들어, 부모가 10억원 상당의 자산을 자녀 1명에게 증여시 232백만원 상당(세율 30%)의 증여세를 납부하여야 하고, 10억 자산에 대한 상속 발생시 배우자 유무 등 상속인 수에 따라 상속세는 상이할 수 있으나, 배우자 없이 자녀 1명에게 상속 발생시 86백만원 상당의 상속세를 납부하여야 합니다. 10억 상속 증여 세금 자녀1명 상속시 (배우자 없음): 86,330,000원 자녀 1명 증여시: 232,800,000원 비고 인적공제 후 세율 20% 적용 비거주자 자녀증여 공제 적용 안됨 따라서 한국에 계신 부모님께서 한국이나 호주에 부동산 등 재산을 소유하던 중 상속 발생시 해당 재산에 대한 상속세를 피할 수 없습니다. 또한 ‘상속’은 부모의 사망으로 인하여 발생하는 법률관계이므로 상속인, 즉 자녀가 적어도 50-60대인 경우가 대부분이며, 상속세를 납부하고 나면 상속재산이 얼마되지 않거나 그마저도 분쟁이 일어나는 경우가 많고, 자산의 고령화로 인하여 상속을 통하여 20-30대의 자녀가 사업이나 투자 등의 새로운 기회를 모색하기는 사실상 쉽지 않습니다. 그러나 상속이 발생하기 전에 미리 해당 자산을 처분하거나 특수법인 설립 등을 통해 해당 자산을 사전에 관리하였다면 무조건적인 상속세 적용을 피할 수 있으며, 이때 자녀가 한국이 아닌 호주에 거주하는 경우 호주법이 적용될 수 있도록 미리 관련 법률관계를 형성하여 놓는 것이 중요합니다. 한국과 호주에 걸쳐 이루어지는 자산의 이전과 관련하여 한국의 부모가 호주에 거주하실 생각이 없어 매달 생활비 등 일정 자금이 필요하다거나 또는 사전에 재산을 전부 증여할 경우 추후 생길 수 있는 불화를 미연에 방지하고 싶다거나 하는 등 각자의 사정이 매우 다양합니다. 따라서 이러한 클라이언트들의 다양한 상황에 맞게 한국 변호사와 호주변호사가 각 국가에서 적용될 수 있는 법에 대해서 함께 검토하여 클라이언트에게 보다 유리한 법률관계를 형성한다면 사전에 계획없이 이루어지는 증여·상속보다 더 수월하게 부모님의 노후를 보장하고 자녀 생활의 안녕을 함께 꾀할 수 있을 것입니다. 부모의 자산을 자녀에게 안전하게 이전하기 위한 방법에 관한 지난 칼럼(2024년 11월)에서도 말씀드린 바와 같이 증여나 상속이 이미 일어난 후에는 관련된 법규정의 적용을 피하기가 어렵습니다. 오히려 이미 발생한 증여나 상속에 관한 분쟁에 대하여 어떻게 대응할 것인지를 고민해야 할 것입니다. 한국변호사인 저에게 많은 분들이 증여나 상속 관련해서 질의를 많이 하시는데, 대부분이 이미 부모님이 사망하신 경우 부모님의 재산을 어떻게 처리하여야 하는지 또는 부모로부터 일정 금액을 받았는데 이에 대한 증여세 등을 어떻게 처리하여야 하는지 등에 관한 것입니다. 즉 이러한 내용들은 이미 발생한 사실관계에 대한 것이기 때문에 사실상 법의 적용을 피하는 것은 쉽지 않습니다. 그럼에도 불구하고 최대한 분쟁을 최소화할 수 있도록 도움을 드리고 있기는 하지만 항상 마음 한켠으로는 조금만 더 미리 준비하셨으면 문제를 보다 더 쉽게 해결할 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 많이 남은 것도 사실입니다. 따라서 보다 안전하고 현명하게 소중한 재산을 관리하고 이를 안전하게 자녀에게 주는 방안에 대하여 관심있으신 분들은 저희 법무법인(admin@hhlaw.com.au)으로 연락주시기 바랍니다.

오프더플랜 형식으로 주택 구입시 유의점

본 칼럼에서는 오프더플랜 (Off-the-plan; 완공 전 사전 분양) 주택 구매자가 건설업자를 상대로 NSW주 대법원에 제기한 소송에서 H & H Lawyers가 피고인측인 건설업자를 성공적으로 변호하여 승소한 사례를 소개하고자 합니다. 오프더플랜 형식으로 주택을 구입하는 것에는 다양한 장점이 있지만, 건물이 완공되지 않은 상태에서 건축계획서와 평면도를 바탕으로 구매 결정을 해야 하기 때문에 리스크가 발생할 여지가 있습니다. Xu v Lindsay Bennelong Developments Pty Limited & Ors [2020] NSWSC 1962 판례를 통해 부동산매매 계약시 협상불가 조항에 대한 서면 명시의 중요성이 다시 한번 확인되었습니다. 사건 내용 오프더플랜 형식을 통해 주택 완공 전에 구입계약을 한 원고측은 주택이 완공된 후 인스펙션을 하는 도중, 계약 전 제공된 평면도에 주차공간이 차량 2대용으로 표기(representation)되었던 것과 달리 1대용의 주차공간이 포함된 집이 양도되었음을 알게 되었습니다. 이에 따라 주택 구매자는 이 주택의 현(現) 건설업자와 전(前) 건설업자를 상대로 소송을 제기하였고, 소송의 쟁점이 된 주요 내용은 다음과 같습니다. 1. 주택 구입 전 부동산중개인이 제공한 자료에는 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함될 예정이라고 표기되어 있었음 2. 주택 구입 전 구매자 측 변호사는 전 건설업자에게 이 주택에 차량 2대의 주차공간이 포함되는지 문의하였고 이 사실을 서면으로 확인받았음. 3. 부동산 매매 계약서의 첫장에 주차 공간과 관련하여 별도 표기된 바가 없음. 4. 평면도 초안과 스트라타 플랜 (Strata plan) 초안에는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 있다고 표기되어 있음. 5. 부동산 매매 계약서에서는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 포함되어 있다는 조항을 찾을 수 없음. 6. 건설업자는 필요한 경우 건축 설계나 평면도 초안 또는 스트라타 플랜 초안을 변경할 수 있다는 항목이 부동산 매매 계약서에 첨부된 특별조항(special condition)에 명시되어 있었고 이에 대해 구매자가 인지하고 동의하였음. 원고측은 피고측이 2대의 주차공간 대신 1대의 주차공간을 양도함으로써 계약의 기본적인, 혹은 묵시적인 내용을 위반하였다고 주장하였습니다. 또한 호주소비자법(Australian Consumer Law) 제18조와 제30조1항e호에 근거하여 건설업자에게 허위정보제공(false representation)과 소비자기만행위(misleading and deceptive conduct)에 대한 책임이 있으므로 동법 제237조와 제243조에 따라 차량 1대의 주차공간을 추가로 제공할 것을 요구하였습니다. 이에 대해, 형평법원의 Ward 대법원장은 아래 내용을 근거로 기각 판결을 내렸습니다. 1. 본 매매계약은 주택과 단일 탠덤 주차공간 (tandem car space; 하나의 주차 자리에 2대의 자동차를 주차할 만한 공간)을 양도하기 위함이며, 차량 2대용 주차 공간의 양도는 계약의 기본적 혹은 묵시적 조건에 해당하지 않음. 2. 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함되어 있다는 표기가 있었다는 것은 인정하나, 이러한 표기를 소비자기만 및 허위정보제공 행위로 간주할 수 없음. 당시 건설업자는 합당한 근거에 기초하여 주차공간에 대해 표기하였으며 고소인이 이 표기로 인해 피해를 입었다고 볼 수 없음. 시사점 이 판결이 모든 오프더플랜 부동산 매매 사례에 적용될 수는 없지만, 대부분의 오프더플랜 부동산매매 계약서에 평면도 및 스트라타 플랜 변경과 관련하여 건설업자의 재량을 허용하는 특별 조항이 포함되어 있다는 점에서 오프더플랜 부동산 구입시 아래 사항을 유념할 필요가 있습니다. 1. 건축계획이 변경되었음을 입증할 수 있더라도 이러한 변경사항이 계약조건 위반에 해당하지 않을 수 있으므로 오프더플랜으로 주택을 구매하기 전, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하여야 함. 2. 부동산 중개인이나 건설업자가 제공하는 홍보물 등에 표기된 내용을 바탕으로 구매를 결정해야하는 경우, 건설업자가 해당 내용을 확실히 이행하게 하기 위해서는 그 내용을 계약서 상에 명확히 기재할 필요가 있음. 3. 계약을 해지할 수 있는 사유가 충분히 있는 경우에라도 보통 계약해지가 가능한 기간이 제한적이고 짧기 때문에 계약내용을 미리 숙지하는 것이 중요함. 한편, 건설업자 입장에서는 오프더플랜 부동산 매매와 관련된 소송 리스크를 염두에 두어야 합니다. 승소한다 하더라도 소송에는 많은 비용과 시간이 소요될 뿐 아니라 브랜드 평판에 영향을 미칠 수 있으며 다른 구매자가 유사한 소송을 제기할 가능성이 높아질 수 있기 때문입니다. 결국, 오프더플랜 형식을 통한 부동산매매와 같이 비교적 리스크가 높은 거래를 하는 경우, 관련 경험이 많은 전문가를 통해 계약서 내용을 자세히 확인하고 잠재 위험을 최소화하는 방향으로 계약 내용을 수정하는 것이 필요합니다. [면책공고] 본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.

이혼시의 재산 분할 - 내 집 마련에 부모로부터 경제적 도움을 받은 경우

결혼 후 집을 구입할 때 부모로부터 금전 지원을 받는 경우가 많습니다. 그런데 혼인 관계가 파탄에 이르러 재산을 분할하게 되었을 때, 부모로부터 받은 자금은 법원에서 어떻게 취급될까요? 일정한 조건에 따라 상환 의무가 있음을 명시한 대출 계약서나 담보 증서, 또는 이 자금이 ‘빌려 주는’ 돈임을 확인하는 당사자간의 대화 기록 등 어떤 증거라도 있는 경우, 부모로부터 받은 자금은 대출로 간주됩니다. 반면에, 부동산 구입 자금을 부모에게서 ‘선물로 받은’ 경우에는 상환 의무가 수반되지 않으므로, 특히 혼인 기간이 긴 경우 공동 재산의 일부로 간주될 가능성이 큽니다. 부부의 공동 자산의 총액을 산출하고 각각의 지분을 결정할 때 법원은 부모로부터 지원받은 자금이 대출이었는지 선물이었는지을 참고하게 되며, Family Law Act에 명시되어 있는 다양한 조건들 또한 고려하게 됩니다. 부모로부터 받은 자금이 대출이었는지 선물이었는지 명확하지 않은 경우가 많기에 이혼시 큰 문제로 발전하는 경우가 많이 있습니다. 예를 들어, 부모로부터 $ 400,000를 지원받아 $ 800,000의 집을 구입한 다음 모기지를 모두 갚은 경우에 부모에게서 받은 $ 400,000이 대출이었는지 선물이었는지 여부가 공동 재산의 총액을 결정하는 중요한 포인트가 됩니다. 이것은 집 외에 다른 자산이 없고 지원받은 액수가 클수록 중요한 쟁점이 됩니다. 따라서, 자녀에게 금전적으로 지원을 하는 시점에 변호사를 선임하여 그 자금의 의도를 명확하게 표시해 두는 것이 필요합니다. 그렇지 않은 경우, 자녀가 이혼 재판을 할 때 본인이 이해 관계자로서 법정에 출두해야 하거나 진술서를 제출해야 하는 등으로 장기간 스트레스를 받게 될 수 있습니다. 또한 재판이 진행되면서 막대한 변호사 비용을 지출해야 하는 경우도 있습니다. 이혼 재판시 법적 비용을 최소화하기 위해서는 재산 분할 문제로 재판까지 가지 않도록 초기 단계에서 상대방과 적절한 협상을 시작하여 빠른 시일 내로 합의에 이르는 것이 중요합니다.