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오프더플랜 형식으로 주택 구입시 유의점
본 칼럼에서는 오프더플랜 (Off-the-plan; 완공 전 사전 분양) 주택 구매자가 건설업자를 상대로 NSW주 대법원에 제기한 소송에서 H & H Lawyers가 피고인측인 건설업자를 성공적으로 변호하여 승소한 사례를 소개하고자 합니다. 오프더플랜 형식으로 주택을 구입하는 것에는 다양한 장점이 있지만, 건물이 완공되지 않은 상태에서 건축계획서와 평면도를 바탕으로 구매 결정을 해야 하기 때문에 리스크가 발생할 여지가 있습니다. Xu v Lindsay Bennelong Developments Pty Limited & Ors [2020] NSWSC 1962 판례를 통해 부동산매매 계약시 협상불가 조항에 대한 서면 명시의 중요성이 다시 한번 확인되었습니다. 사건 내용 오프더플랜 형식을 통해 주택 완공 전에 구입계약을 한 원고측은 주택이 완공된 후 인스펙션을 하는 도중, 계약 전 제공된 평면도에 주차공간이 차량 2대용으로 표기(representation)되었던 것과 달리 1대용의 주차공간이 포함된 집이 양도되었음을 알게 되었습니다. 이에 따라 주택 구매자는 이 주택의 현(現) 건설업자와 전(前) 건설업자를 상대로 소송을 제기하였고, 소송의 쟁점이 된 주요 내용은 다음과 같습니다. 1. 주택 구입 전 부동산중개인이 제공한 자료에는 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함될 예정이라고 표기되어 있었음 2. 주택 구입 전 구매자 측 변호사는 전 건설업자에게 이 주택에 차량 2대의 주차공간이 포함되는지 문의하였고 이 사실을 서면으로 확인받았음. 3. 부동산 매매 계약서의 첫장에 주차 공간과 관련하여 별도 표기된 바가 없음. 4. 평면도 초안과 스트라타 플랜 (Strata plan) 초안에는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 있다고 표기되어 있음. 5. 부동산 매매 계약서에서는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 포함되어 있다는 조항을 찾을 수 없음. 6. 건설업자는 필요한 경우 건축 설계나 평면도 초안 또는 스트라타 플랜 초안을 변경할 수 있다는 항목이 부동산 매매 계약서에 첨부된 특별조항(special condition)에 명시되어 있었고 이에 대해 구매자가 인지하고 동의하였음. 원고측은 피고측이 2대의 주차공간 대신 1대의 주차공간을 양도함으로써 계약의 기본적인, 혹은 묵시적인 내용을 위반하였다고 주장하였습니다. 또한 호주소비자법(Australian Consumer Law) 제18조와 제30조1항e호에 근거하여 건설업자에게 허위정보제공(false representation)과 소비자기만행위(misleading and deceptive conduct)에 대한 책임이 있으므로 동법 제237조와 제243조에 따라 차량 1대의 주차공간을 추가로 제공할 것을 요구하였습니다. 이에 대해, 형평법원의 Ward 대법원장은 아래 내용을 근거로 기각 판결을 내렸습니다. 1. 본 매매계약은 주택과 단일 탠덤 주차공간 (tandem car space; 하나의 주차 자리에 2대의 자동차를 주차할 만한 공간)을 양도하기 위함이며, 차량 2대용 주차 공간의 양도는 계약의 기본적 혹은 묵시적 조건에 해당하지 않음. 2. 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함되어 있다는 표기가 있었다는 것은 인정하나, 이러한 표기를 소비자기만 및 허위정보제공 행위로 간주할 수 없음. 당시 건설업자는 합당한 근거에 기초하여 주차공간에 대해 표기하였으며 고소인이 이 표기로 인해 피해를 입었다고 볼 수 없음. 시사점 이 판결이 모든 오프더플랜 부동산 매매 사례에 적용될 수는 없지만, 대부분의 오프더플랜 부동산매매 계약서에 평면도 및 스트라타 플랜 변경과 관련하여 건설업자의 재량을 허용하는 특별 조항이 포함되어 있다는 점에서 오프더플랜 부동산 구입시 아래 사항을 유념할 필요가 있습니다. 1. 건축계획이 변경되었음을 입증할 수 있더라도 이러한 변경사항이 계약조건 위반에 해당하지 않을 수 있으므로 오프더플랜으로 주택을 구매하기 전, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하여야 함. 2. 부동산 중개인이나 건설업자가 제공하는 홍보물 등에 표기된 내용을 바탕으로 구매를 결정해야하는 경우, 건설업자가 해당 내용을 확실히 이행하게 하기 위해서는 그 내용을 계약서 상에 명확히 기재할 필요가 있음. 3. 계약을 해지할 수 있는 사유가 충분히 있는 경우에라도 보통 계약해지가 가능한 기간이 제한적이고 짧기 때문에 계약내용을 미리 숙지하는 것이 중요함. 한편, 건설업자 입장에서는 오프더플랜 부동산 매매와 관련된 소송 리스크를 염두에 두어야 합니다. 승소한다 하더라도 소송에는 많은 비용과 시간이 소요될 뿐 아니라 브랜드 평판에 영향을 미칠 수 있으며 다른 구매자가 유사한 소송을 제기할 가능성이 높아질 수 있기 때문입니다. 결국, 오프더플랜 형식을 통한 부동산매매와 같이 비교적 리스크가 높은 거래를 하는 경우, 관련 경험이 많은 전문가를 통해 계약서 내용을 자세히 확인하고 잠재 위험을 최소화하는 방향으로 계약 내용을 수정하는 것이 필요합니다. [면책공고] 본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.
부동산
문제가 있는 부동산을 구입한 경우 계약 취소가 가능한가요?
Q: 최근 부동산 중개인을 통해서 아파트를 구입했습니다. 그런데 이 집에서 약 1년 전에 살인사건이 있었다는 것을 계약을 하고 나서야 알았습니다. 아무래도 꺼림칙해서 이 집에서 살고 싶지 않은데, 이 부동산 구입을 취소할 수 있을까요? A: 원칙적으로 구매자는 어떤 물건을 구입하기 전에 스스로 물건의 결함 유무를 조사할 의무가 있습니다.(이를 호주에서는 'Caveat Emptor'라고 합니다) 하지만 이 사례처럼 부동산을 부동산 중개인을 통해 구입하는 경우에는 구매자를 보호하는 법률이 따로 존재합니다. 예를 들어, NSW주의 Property, Stock and Business Agents Act 2002의 52조는 부동산 중개인이 해당 부동산에 "결함"이 있음을 알고 있었음에도 불구하고 그것에 대해서 고지하지 않은 채 매매 계약을 맺는 일을 금지하고 있습니다. 또 소비자보호법(Australian Consumer Law)에도 비슷한 내용의 조항이 있습니다. (제18조) 여기서 중요한 점은, 그 '결함'이 어떠한 것이냐는 점입니다. 법에 따르면 부동산의 '결함'은, '일반적으로 부동산 구입을 결정하는데 있어 중요한 판단 기준이 될 수 있는 것'이라고 되어 있습니다. 이러한 결함에는 "정신적인 오점(Psychological Stigma)도 포함"되며, 그 아파트의 방에서 중대한 범죄가 행해진 경우 등이 "정신적인 오점에 해당된다"라고 NSW Fair Trading에 명시되어 있습니다. 이번 사례처럼 구입 후 해당 부동산이 '결함있는 물건"으로 밝혀질 경우, 이 부동산 구입을 무효화하고 지불 금액 전액을 돌려받는 것은 원칙적으로 불가능할 것입니다. 그러나 소비자보호법에 의거해 배상을 요구하며 소송을 제기할 수는 있습니다(제236조). 이 부동산의 결함이 공개되었을 때를 기준으로 한 시장 가치와 구매자가 실제로 아파트를 구입할 때 지불한 가격의 차액이 바로 이 배상액으로 정해집니다. 예컨대 1년 전의 살인 사건으로 인한 "정신적 오점"을 고려했을 때 해당 부동산의 시장가치가 60만불이라고 가정하고, 이번 사례의 고객이 75만불을 지불했다면 그 차액인 15만불 배상을 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 이 고객이 이 아파트를 60만불에 구입했다면 배상을 요구할 수 없습니다. 이러한 계약 무효 문제와 별도로, 부동산 중개인이 살인 사건이 일어난 사실을 알고 있으면서 이를 구매자에게 알리지 않았다면 이 부동산 중개인은 법에 의해 처벌받을 수 있습니다. (위 부동산업자에 관한 법률 52조 1항)