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호주 부동산, 제대로 알고 계신가요?
우리가 사는 물건 중 가장 비싼 것은 무엇일까요? 바로 ‘집’입니다. 그런데, 가장 큰 자산인 집을 살 때 우리는 가장 감정적으로 결정하기도 합니다. 수십만 불에서 많게는 수백만 불을 투자하는 집을 살 때, 일부는 지역이나 해당 부동산에 대한 충분한 정보를 확인하지 않은 채 단순히 주변인의 조언이나 블로그, 카페 댓글만 믿고 구매를 결정하기도 합니다. 특히, 구매자가 호주에 거주하지 않는 ‘외국인’일 경우에는 현지의 정보를 구하기 어려워 다른 사람의 말에 의존하는 경향이 더 커질 수밖에 없습니다. 그러나 그 정보의 출처와 신뢰도를 먼저 검토해야 하며, 해당 부동산과 이해관계가 없는지를 사전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다. ‘호주 부동산’을 검색해 보면, 유튜브와 포털에 많은 정보가 넘쳐납니다. 물론 신뢰할 만한 정보를 제공하는 경우도 있지만, 특정 지역이나 매물 판매를 목적으로 한 내용도 많습니다. 각자의 이해관계와 상황이 모두 다르기 때문에 해당 정보를 습득하는 자가 이를 잘 취사하여 선별해야 할 것이지만, 안타깝게도 부동산 관련 상담을 하면 잘못된 정보에 근거해 잘못된 선택을 하시는 분들도 종종 계시는 것 같습니다. 예를 들어, 외국인이 호주에서 부동산을 구입할 경우 FIRB(Foreign Investment Review Board, 외국인 투자 심사 위원회)의 승인을 받아야 하며, 특별한 사유가 없는 한 이 심사 신청 비용은 환불되지 않습니다. 그럼에도 일부는 잘못된 정보에 따라 환불이 가능한 것으로 오해하고 구매 절차를 진행하는 경우도 계십니다. 또한 주마다 달리 적용되는 외국인 추가 인지세(Surcharge purchaser duty, NSW 기준)와 관련된 정보 없이 부동산을 구매했다가, 나중에 수만 불의 세금을 추가로 납부하라는 고지서를 받는 사례도 있습니다. 단, 이처럼 특정 비용을 환불받지 못하거나 추가 납부해야 하는 경우가 있더라도, 본인의 자금 상황에 큰 문제가 없다면 이를 감당할 수 있을 것입니다. 그러나, 호주 부동산에 대한 한국의 규제나 양국 간 세금 체계를 제대로 이해하지 못하면 증여나 상속 시 가족 간 분쟁이 생기거나 예상하지 못한 불필요한 지출이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 한국에 거주 중인 부모가 호주에 거주하는 자녀에게 증여나 상속 계획 없이 부동산을 구매할 경우, 외국인으로서 추가 세금 등 비용이 클 수 있기 때문입니다. 한편, 호주는 한국과 달리 다주택자 중과세 제한이 없으며 오히려 Negative Gearing과 같은 부동산 투자 관련 세제 혜택이 많습니다. 이는 호주 정부가 만성적인 주택 공급 부족 문제를 해결하고자 민간의 임대 부동산 투자와 임대시장 확대를 장려하는 정책을 펼치고 있기 때문입니다. 이러한 정책적 배경으로 중국 등 아시아 국가의 투자자들이 호주의 정치적, 경제적, 사회적 안전성뿐만 아니라 근접성 등을 이유로 활발히 투자하고 있으며(2024년 10월 Juwai IQI 보고서), 한국의 투자자도 예외가 아닙니다. 그러나, 제 경험에 비추어 보면 한국의 투자자들은 다소 감정적으로 불확실한 정보에 의존하여 부동산을 구매하는 경향이 있어 보입니다. 따라서 부동산 구매 시, 특히 해외 투자자는 관련 규제와 매물의 정보에 대해 충분히 파악하지 못한 채 투자에 접근하는 것은 예상치 못한 비용과 분쟁을 초래할 수 있습니다. 가장 큰 비용이 들어가는 투자이니만큼, 신중하게 전문가와 사전 상담을 통해 진행하는 것이 바람직할 것입니다.
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외국인 양도소득세법 개정
외국인이 75만불 이상의 호주내 부동산의 판매시, 판매자가 납부증명서(Clearance Certificate)를 취득하지 않는 한 구매자는해당 계약의 완료전 판매금액의 12.5%의 금액을 호주세무청(ATO)에 납부해야 합니다. 2017년 6월 1일부로 외국인 양도소득세법이 개정되었으며, 이에 따라 양도소득세에 해당되는 기준의 범위가 넓어졌으며 양도소득세 요율이 증가하게 되었습니다. 해당 법은 2017년 7월 1일부터 체결된 계약에 적용이 됩니다. 양도소득세 해당기준 2백만불에서 75만불로 감소 양도소득세 요율 10%에서 12.5%로 증가 예사: 만약 당신이 86만불에 해당되는 부동산을 외국인으로부터 구매하고 판매자가 납부증명서(Clearance Certificate)를 제공하지 않았을 경우, 당신은 106,250불의 양도소득세를 호주세무청에 납부하여야 합니다.