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호주 부동산, 제대로 알고 계신가요?
우리가 사는 물건 중 가장 비싼 것은 무엇일까요? 바로 ‘집’입니다. 그런데, 가장 큰 자산인 집을 살 때 우리는 가장 감정적으로 결정하기도 합니다. 수십만 불에서 많게는 수백만 불을 투자하는 집을 살 때, 일부는 지역이나 해당 부동산에 대한 충분한 정보를 확인하지 않은 채 단순히 주변인의 조언이나 블로그, 카페 댓글만 믿고 구매를 결정하기도 합니다. 특히, 구매자가 호주에 거주하지 않는 ‘외국인’일 경우에는 현지의 정보를 구하기 어려워 다른 사람의 말에 의존하는 경향이 더 커질 수밖에 없습니다. 그러나 그 정보의 출처와 신뢰도를 먼저 검토해야 하며, 해당 부동산과 이해관계가 없는지를 사전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다. ‘호주 부동산’을 검색해 보면, 유튜브와 포털에 많은 정보가 넘쳐납니다. 물론 신뢰할 만한 정보를 제공하는 경우도 있지만, 특정 지역이나 매물 판매를 목적으로 한 내용도 많습니다. 각자의 이해관계와 상황이 모두 다르기 때문에 해당 정보를 습득하는 자가 이를 잘 취사하여 선별해야 할 것이지만, 안타깝게도 부동산 관련 상담을 하면 잘못된 정보에 근거해 잘못된 선택을 하시는 분들도 종종 계시는 것 같습니다. 예를 들어, 외국인이 호주에서 부동산을 구입할 경우 FIRB(Foreign Investment Review Board, 외국인 투자 심사 위원회)의 승인을 받아야 하며, 특별한 사유가 없는 한 이 심사 신청 비용은 환불되지 않습니다. 그럼에도 일부는 잘못된 정보에 따라 환불이 가능한 것으로 오해하고 구매 절차를 진행하는 경우도 계십니다. 또한 주마다 달리 적용되는 외국인 추가 인지세(Surcharge purchaser duty, NSW 기준)와 관련된 정보 없이 부동산을 구매했다가, 나중에 수만 불의 세금을 추가로 납부하라는 고지서를 받는 사례도 있습니다. 단, 이처럼 특정 비용을 환불받지 못하거나 추가 납부해야 하는 경우가 있더라도, 본인의 자금 상황에 큰 문제가 없다면 이를 감당할 수 있을 것입니다. 그러나, 호주 부동산에 대한 한국의 규제나 양국 간 세금 체계를 제대로 이해하지 못하면 증여나 상속 시 가족 간 분쟁이 생기거나 예상하지 못한 불필요한 지출이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 한국에 거주 중인 부모가 호주에 거주하는 자녀에게 증여나 상속 계획 없이 부동산을 구매할 경우, 외국인으로서 추가 세금 등 비용이 클 수 있기 때문입니다. 한편, 호주는 한국과 달리 다주택자 중과세 제한이 없으며 오히려 Negative Gearing과 같은 부동산 투자 관련 세제 혜택이 많습니다. 이는 호주 정부가 만성적인 주택 공급 부족 문제를 해결하고자 민간의 임대 부동산 투자와 임대시장 확대를 장려하는 정책을 펼치고 있기 때문입니다. 이러한 정책적 배경으로 중국 등 아시아 국가의 투자자들이 호주의 정치적, 경제적, 사회적 안전성뿐만 아니라 근접성 등을 이유로 활발히 투자하고 있으며(2024년 10월 Juwai IQI 보고서), 한국의 투자자도 예외가 아닙니다. 그러나, 제 경험에 비추어 보면 한국의 투자자들은 다소 감정적으로 불확실한 정보에 의존하여 부동산을 구매하는 경향이 있어 보입니다. 따라서 부동산 구매 시, 특히 해외 투자자는 관련 규제와 매물의 정보에 대해 충분히 파악하지 못한 채 투자에 접근하는 것은 예상치 못한 비용과 분쟁을 초래할 수 있습니다. 가장 큰 비용이 들어가는 투자이니만큼, 신중하게 전문가와 사전 상담을 통해 진행하는 것이 바람직할 것입니다.
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한국 재산, 호주에 있는 내 자녀에게 안전하게 주고싶다면?
‘한국을 떠나는 백만장자들’에 대해서 들어보신 적이 있으신가요? 최근 한국의 부자들이 돈을 싸들고 다른 나라로 향하고 있다는 이야기인데, 그렇다면 한국의 부자들이 한국을 떠나는 이유와 그들이 향하는 나라는 어디일까요? 짐작하시다시피, 한국은 세계에서 실질적으로 증여·상속세율이 가장 높은 나라에 속하며 한국의 부자들이 증여,상속세가 없는 호주나 캐나다 등으로 향하고 있는데 그러한 부자 이민율이 세계에서 4번째로 높다고 합니다. 최근 정부는 이를 의식한 듯, 증여·상속세율을 낮추고 자녀 공제액을 높이는 개정안을 발표하였으나, 개정안의 통과 여부도 불투명할 뿐만 아니라, 설령 통과된다고 하더라도 위 자녀공제는 자녀가 호주 등 해외에 있는 비거주자인 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 부모와 자녀간 증여나 상속이 발생한 경우 현행 한국법이 적용되는 한, 아래에서 보는 바와 같이 이전되는 자산의 최고 50%에 해당하는 금액을 세금으로 납부할 의무가 있습니다. 과세표준 1억이하 5억이하 10억이하 30억이하 30억초과 세율 10% 20% 30% 40% 50% 예를 들어, 부모가 10억원 상당의 자산을 자녀 1명에게 증여시 232백만원 상당(세율 30%)의 증여세를 납부하여야 하고, 10억 자산에 대한 상속 발생시 배우자 유무 등 상속인 수에 따라 상속세는 상이할 수 있으나, 배우자 없이 자녀 1명에게 상속 발생시 86백만원 상당의 상속세를 납부하여야 합니다. 10억 상속 증여 세금 자녀1명 상속시 (배우자 없음): 86,330,000원 자녀 1명 증여시: 232,800,000원 비고 인적공제 후 세율 20% 적용 비거주자 자녀증여 공제 적용 안됨 따라서 한국에 계신 부모님께서 한국이나 호주에 부동산 등 재산을 소유하던 중 상속 발생시 해당 재산에 대한 상속세를 피할 수 없습니다. 또한 ‘상속’은 부모의 사망으로 인하여 발생하는 법률관계이므로 상속인, 즉 자녀가 적어도 50-60대인 경우가 대부분이며, 상속세를 납부하고 나면 상속재산이 얼마되지 않거나 그마저도 분쟁이 일어나는 경우가 많고, 자산의 고령화로 인하여 상속을 통하여 20-30대의 자녀가 사업이나 투자 등의 새로운 기회를 모색하기는 사실상 쉽지 않습니다. 그러나 상속이 발생하기 전에 미리 해당 자산을 처분하거나 특수법인 설립 등을 통해 해당 자산을 사전에 관리하였다면 무조건적인 상속세 적용을 피할 수 있으며, 이때 자녀가 한국이 아닌 호주에 거주하는 경우 호주법이 적용될 수 있도록 미리 관련 법률관계를 형성하여 놓는 것이 중요합니다. 한국과 호주에 걸쳐 이루어지는 자산의 이전과 관련하여 한국의 부모가 호주에 거주하실 생각이 없어 매달 생활비 등 일정 자금이 필요하다거나 또는 사전에 재산을 전부 증여할 경우 추후 생길 수 있는 불화를 미연에 방지하고 싶다거나 하는 등 각자의 사정이 매우 다양합니다. 따라서 이러한 클라이언트들의 다양한 상황에 맞게 한국 변호사와 호주변호사가 각 국가에서 적용될 수 있는 법에 대해서 함께 검토하여 클라이언트에게 보다 유리한 법률관계를 형성한다면 사전에 계획없이 이루어지는 증여·상속보다 더 수월하게 부모님의 노후를 보장하고 자녀 생활의 안녕을 함께 꾀할 수 있을 것입니다. 부모의 자산을 자녀에게 안전하게 이전하기 위한 방법에 관한 지난 칼럼(2024년 11월)에서도 말씀드린 바와 같이 증여나 상속이 이미 일어난 후에는 관련된 법규정의 적용을 피하기가 어렵습니다. 오히려 이미 발생한 증여나 상속에 관한 분쟁에 대하여 어떻게 대응할 것인지를 고민해야 할 것입니다. 한국변호사인 저에게 많은 분들이 증여나 상속 관련해서 질의를 많이 하시는데, 대부분이 이미 부모님이 사망하신 경우 부모님의 재산을 어떻게 처리하여야 하는지 또는 부모로부터 일정 금액을 받았는데 이에 대한 증여세 등을 어떻게 처리하여야 하는지 등에 관한 것입니다. 즉 이러한 내용들은 이미 발생한 사실관계에 대한 것이기 때문에 사실상 법의 적용을 피하는 것은 쉽지 않습니다. 그럼에도 불구하고 최대한 분쟁을 최소화할 수 있도록 도움을 드리고 있기는 하지만 항상 마음 한켠으로는 조금만 더 미리 준비하셨으면 문제를 보다 더 쉽게 해결할 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 많이 남은 것도 사실입니다. 따라서 보다 안전하고 현명하게 소중한 재산을 관리하고 이를 안전하게 자녀에게 주는 방안에 대하여 관심있으신 분들은 저희 법무법인(admin@hhlaw.com.au)으로 연락주시기 바랍니다.
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외국인 양도소득세법 개정
외국인이 75만불 이상의 호주내 부동산의 판매시, 판매자가 납부증명서(Clearance Certificate)를 취득하지 않는 한 구매자는해당 계약의 완료전 판매금액의 12.5%의 금액을 호주세무청(ATO)에 납부해야 합니다. 2017년 6월 1일부로 외국인 양도소득세법이 개정되었으며, 이에 따라 양도소득세에 해당되는 기준의 범위가 넓어졌으며 양도소득세 요율이 증가하게 되었습니다. 해당 법은 2017년 7월 1일부터 체결된 계약에 적용이 됩니다. 양도소득세 해당기준 2백만불에서 75만불로 감소 양도소득세 요율 10%에서 12.5%로 증가 예사: 만약 당신이 86만불에 해당되는 부동산을 외국인으로부터 구매하고 판매자가 납부증명서(Clearance Certificate)를 제공하지 않았을 경우, 당신은 106,250불의 양도소득세를 호주세무청에 납부하여야 합니다.